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马连道茶叶特色商业区可持续发展的研究的报告 　　【文章摘要】 　　拥有着“中国茶叶第一街”称号的马连道，历经十余年发展现已成为中国茶产业的重要组成部分。目前，马连道茶叶特色商业区正处于提升和转型的关键阶段，在发展中面临的问题不可忽视，必须从可持续的角度给予有力破解，提高特色商业街的内涵层次，转变现有的业态经营模式，使其走上经济、社会、资源、环境可持续发展轨道。 　　【关键词】 　　特色商业区；SWOT分析；可持续 　　0 引言 　　自上世纪50年代，北京市茶叶加工厂落户马连道，为马连道茶产业集群发展播下了第一枚种子。改革开放以后，众多南北茶商纷纷进驻马连道，马连道茶叶市场逐步形成。历经10余年的发展，在政府的大力支持和有效引导下，如今的马连道，已由当年的仓储货运区发展成为街区街道主干路长1500米、街区面积1.8平方公里的马连道茶叶特色商业区。与此同时，马连道茶叶特色商业区也面临很多问题，功能单一、业态低端、发展空间不足，开发主体不明确等。目前，马连道茶叶特色商业区正处于提升和转型的关键阶段，在发展中面临的问题不可忽视，必须从可持续的角度给予有力破解，提高特色商业街的内涵层次，转变现有的业态经营模式，使其走上经济、社会、资源、环境可持续发展轨道。因此，本文通过对马连道茶叶特色商业区的发展战略进行研究，不仅对促进其自身以及广外地区经济发展起着重要作用，而且对其他功能街区的发展模式以及内在规律的研究也有着重要的参考价值。 　　1 马连道茶叶特色商业区发展现状 　　马连道现有14座茶城，总营业面积22万平方米，共有茶商3000余户，汇聚全国各主要产茶区的各类名茶，年营业额超过42亿元，约占全国茶叶年交易额的十分之一，是全国著名的三大茶叶集散地之一。 　　马连道茶叶特色商业区重点发展以茶叶专业商贸为主的产业，配套发展文化创意和艺术品交易产业、茶叶科技研发和展览展示产业、旅游和休闲娱乐产业、金融服务业、商贸服务业等产业。截至2012年四季度，马连道茶叶特色商业区内拥有法人单位1559家，资产总计82.0亿元，累计完成固定资产投资额2.02亿元，累计实现收入合计35.0亿元，利润总额0.7亿元，占全区十大特色功能区合计数的比重分别为10.4%、0.03%、1.8%、0.5%和0.03%。[]目前，马连道已经成为我国北方地区最大的茶叶交易中心，辐射范围远及俄罗斯、日本、韩国、东南亚等国家和地区。 　　2 马连道茶叶特色商业区的SWOT分析 　　为进一步了解马连道茶叶特色商业区的发展状况，本文采取SWOT分析方法对该地区未来发展的区位优势（Location Strength）、制约劣势（Restrict Weakness）、战略机会（Strategy Opportunity）、市场威胁（Market Threat）四方面因素进行进一步分析，为马连道茶叶特色商业区的后续发展战略提供重要基础。 　　2.1 区位优势（Location Strength） 　　马连道地区拥有优越的地理位置、便利的交通条件。马连道位于北京市西城区广安门外街道辖区内，广外地区是盛唐的蓟城，辽代的陪都南京，金代的金中都所在地，北京建城、建都都始于此地，历史悠久几经繁华。该地区靠近北京市中心，处于二、三环路之间，东北面紧邻北京西站，东南面与丰台丽泽商务区接壤，并与京石、京开等高速公路相连，属于与北京铁路枢纽和公路主干线相邻的交通类别区域。 　　2.2 制约劣势（Restrict Weakness） 　　从首都功能核心区的功能区角度出发，马连道茶叶特色商业区的发展还存在一些不足和问题，主要表现在以下两个方面：一是功能单一、业态低端。作为一个位于首都功能核心区的城市特色功能区，马连道主要以茶叶销售为单一业种，以茶城和批发商铺为单一业态，茶特色突出，但功能和产业结构单一隐藏着未来发展转型的困难和风险。马连道茶叶销售以“三现”贸易（现货、现金、现场）为主，以低端业态和原始销售方式销售文化含量和价值都相对较高的产品，制约了产业的进一步升级。低端业态也削弱了马连道的城市功能区的综合竞争力。二是发展空间不足，开发主体不明确。作为建成区，目前马连道地区可开发土地匮乏，可持续发展空间不足，政府手中无地，许多产业升级设想无法实现，发展后劲不足。但马连道别无选择，只能走内生式发展的道路。产业的调整需要大的项目的带动，项目的推进需要市场的主体运作；但马连道作为一个功能区并没有一个官方或民间的经营管理主体在对它进行统一经营管理。导致规划执行力不足，缺乏有效经营管理，贻误发展良机。 　　2.3 战略机会（Strategy Opportunity） 　　首先，自国家提出主体功能区建设规划以来，北京作为国家优化开发区，大力引导并积极实践主体功能区发展理念，在编制了《北京