常见的物业管理法律常识讲座.pptVIP

与物业管理有关的法律法规以及规章制度 《物权法》 《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》 《住宅专项维修资金管理办法 》 《业主大会和业主委员会指导规则》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用?法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律?若干问题的解释》 行政指导行为 1．行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后盾。 2．行政指导是一种事实行为。 3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为。 4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域。 5．行政指导适用法律优先的原则。 6．行政指导是一种外部行为。 行政指导行为非强制性 表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导 行政指导行为的“不可诉性” 不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。 【 最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（四）项 】 本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特征。 反之 违法要求履行义务 不履行行政指导的法定职责 主观故意或重大过失而作了行政误导 建议 在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使用建议的指导性意见。 避免使用强制性的语言。 物业管理权的来源 业主权利 专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记） 1、内部权利 共有权 2、外部权利 : 管理权（业主成员权的范畴） 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用?法律若干问题的解释》 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所 称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；? （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用?法律若干问题的解释》 第三条??除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：?????（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；?????（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。?????建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 定价权 1、定价权属于建设单位与物业公司 　第三十七条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。 “视为交付” 1、提前交付 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 2、逾期收楼 ? 目前，个人信息的泄露主要有以下途径： ??? 1.利用互联网搜索引擎搜索个人信息，汇集成册，并按照一定的价格出售给 需要购买的人； ??? 2.旅馆住宿、保险公司投保、租赁公司、银行办证、电信、移动、联通、房地产、物业公司、邮政部门等需要身份证件实名登记的部门、场所，个别人员利用登记的便利条件，泄露客户个人信息； ?? ?3.个别违规打字店、复印店利用复印、打字之便，将个人信息资料存档留底， 装订成册，对外出售；?? 4.借各种“问卷调查”之名，窃取群众个人信息，他们宣称只要在“调查问卷表” 上填写详细联系方式、收入情况、信用卡情况等内容，以及简单的“勾挑式” 调查，就能获得不等奖次的奖品，以此诱使群众填写个人信息； ??5.在抽奖券的正副页上填写姓名、家庭住址、联系方式等可能会导致个人信息泄露； ??6.在购买电子产品、车辆等物品时，在 的商家填写非正规的“售后服务单” 被人利用了个人信息； ??7.超市、商场通过向群众邮寄免费资 申办会员卡时掌握到的群众信息，通 过个别人向外泄露。 刑法修正案 九【2015年11月1日施行】 　十七、将刑法第二百五十三条之一修改为：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。　 　“违反国