2018黄金周楼市调研及四季度展望 [中原地产].docxVIP

下行趋势确立城市仍有分化 重点城市黄金周楼市调研及四季度预判 中原集团研究中心 2018年10月 内容提要： 我们在7月发布的半年度报告中提出“市场进入下行周期”，近期市场的走势确认了这一判断。9月以来，主要市场指标全面回落。 20城市新开盘认购率跌至3年低位； 二手报价指数、经理指数继续走低； 9月二手住宅价格指数全面下跌。 黄金周期间，中原监测范围内，多数城市新房成交量比去年同期下滑，同时，也有部分城市销量同比有增长。 降价促销在多数城市均有出现，但尚未成为全市场整体趋势。降价效果分化，楼盘“性价比”是关键。 受调控持续，宏观大环境变化等影响，客户心理预期转变，转向观望。 预计四季度，多数重点城市新房成交量增长，主要为开发商推盘增加影响，预计价格稳中微跌。 黄金周开盘认购率创2015年以来新低 黄金周期间， 22城市新开盘认购率仅50%，黄金周前一周为64%。创2015年下半年以来新低。 在传统描述市场主要指标“成交量”、“价格”都受到限价、限签影响的当下，新开盘认购率已成为描述市场热度的最佳指标。调控以来，直到今年上半年，该指标 始重维持在80%左右的高位，显示虽然调控压力大，但购房者仍对未来楼市有信心。 但正如我们在7月半年报中预测的“随着调控政策的持续，当房价不涨维持的时间越来越长，这样的心态是或会逐渐改变的。一线城市二手价格的逐步下滑就是例证。 一线城市受政策影响的时间早于二线城市大约6个月时间（2016年9月至2017年3月），因此市场转冷也较早。目前市场热度的下降已有波及到二线城市的趋势”。 9月以来，新开盘认购率加速下滑，显示二线城市热度也开始明显下降。 22个重点城市新房新房推盘套数及认购率（2013年第1周-2018年第18周） 城市间开盘认购率分化 1 注：长春、上海、佛山、东莞历史数据不全数据来源：中原集团研究中心 城市间开盘认购率分化 近4周新开盘认购率（2018年第37-40周） 城市 第37周 第38周 第39周 第40周 平均 南宁 91% 93% 78% 87% 南昌 86% 84% 86% 86% 重庆 87% 79% 82% 83% 郑州 86% 73% 71% 92% 81% 武汉 73% 83% 84% 79% 80% 杭州 95% 78% 85% 55% 78% 北京 91% 52% 71% 西安 71% 65% 68% 80% 71% 长沙 74% 83% 71% 55% 71% 哈尔滨 62% 74% 68% 长春 56% 69% 78% 68% 惠州 42% 87% 46% 90% 66% 厦门 78% 22% 97% 66% 东莞 44% 75% 50% 80% 62% 苏州 59% 78% 48% 61% 海口 92% 31% 61% 成都 73% 63% 50% 58% 61% 合肥 47% 66% 51% 74% 59% 广州 55% 48% 51% 珠海 92% 24% 30% 49% 中山 37% 70% 73% 13% 48% 沈阳 65% 66% 46% 9% 46% 宁波 50% 38% 48% 45% 南京 37% 45% 78% 16% 44% 大连 38% 23% 61% 41% 福州 50% 35% 54% 20% 40% 佛山 25% 47% 38% 31% 35% 深圳 21% 54% 36% 16% 32% 上海 25% 25% 从近4周的表现来看，新开盘认购率处于第一梯队的有：南宁、南昌、重庆、郑州和武汉，开盘认购率超过80%； 第二梯队城市开盘认购率在60-80%，包括杭州、北京、长沙等城市； 第三梯队城市开盘认购率在40-60%，包括合肥、广州、珠海等； 第四梯队开盘认购率低于40%，包括有佛山、深圳和上海。其中上海近期新开盘较少，可能受个别楼盘影响。 数据来源：中原集团研究中心 二手市场领先指标继续下滑 二手住宅报价指数和经理指数是二手市场上两个主要的领先指标，对短期后市走向有很好的指示性。 2018年3季度以来，各城