南京市住宅类直管公房管理-研究.pdfVIP

绪 论 绪 论 0．1研究背景及意义 O．1．1研究背景 1)原有直管公房 直管公房是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建，由所在地房产管理部门代表政府直 接管理的房屋，某些城市还包括房产管理部门管理的托管和代管房屋。直管公房包括解放时没收、 代管、接收、改造的各类私有公有房地产，以及解放后逐年新建和扩建的大量公房。 直管公房按照使用性质分为住宅与非住宅两大类型，其经营管理主要内容就是政府通过行政指 令将直管公房租赁给企事业单位和居民个人使用，收取租金并担负维修任务。一直以来，直管公房 的经营和管理作为国民经济生产的一个重要组成部分，其地位十分重要。在计划经济体制下，直管 公房为解决城市居民住房困难，支持国有企事业单位生产经营做出了巨大的贡献。但随着我国经济 体制的改革，计划经济逐步向市场经济过渡，尤其是房改之后，住宅类直管公房存量锐减，难以形 成规模效应，经营管理面临巨大挑战。 2)保障性住房 随着新世纪以来我国城市化进程加快，大量人口涌向城市，城市规模不断发展，同时由于偏离 了住房制度改革的原先设想而过于强调住房货币化分配而使得城市房价上涨过快，城市中低收入家 庭无力购买甚至租赁住房。党和政府及时调整住房政策，并大力推进保障性安居工程。 截至2010年底，中央已下达保障性安居工程补助资金802亿元，580万套城镇保障性住房和棚 户区改造住房全部实现开工。住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确提出， 201 1年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占 主要部分。如果保障性安居工程建设规划为1000万套，则意味着2011年保障性安居工程投资将可 能超过l万亿，达到全国房地产投资规模的20％。 但是近年来很多地方出现了保障性住房闲置、转租，日常管理和维修养护资金不能落实，准入 退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，让住房保障制度的实际效果大打折扣。随着 建设力度的加大，大量保障性住房将在未来集中投入使用。如果不加强保障性住房的管理，问题将 进一步扩大。 可见住房保障仅靠规模建设是远远不够的，建设只是基础，使用和管理才是关键，必须同步跟 进，及时进入“建管并重”阶段，直至“管理为主”阶段。因此亟需保障性住房尤其是公有住房的 管理进行系统研究。 3)原有直管公房和保障性住房的关系 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)第23号)提 出：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，不同收入家庭实行不同住房供应 政策。最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入 高的家庭购买、租赁市场价商品住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，要保留足够 的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 东南大学硕t学位论文 由此可知，房改后的住宅类直管公房应该立足于保障低收入家庭住房需求，应该是保障性安居 工程中重要组成部分。原有住宅类直管公房和保障性住房公有配租部分定位相同，目的一致，都是 政府建设的公有住房。为有效地利用现有资源，避免另起炉灶，这两部分房源也应该统筹管理。 0．1．2研究意义 本文希望通过总结原有直管公房管理的经验与教训，并借鉴国内外成熟的管理经验和方法，并 根据新时期公房管理的需要，改进南京市公有住房的管理体系。本文将在理论分析的基础上尝试构 建科学的、完整的公有住房管理体系。 因此本文研究不仅具有理论价值，更具有现实意义，主要体现在以下两方面： 1)将原有直管公房和保障性住房公有配租部分统筹行管理，充实了公有住房房源，充分利用了 现有资源，大大降低公有住房单位管理成本，在现有管理成本同定支出的基础上，覆盖更多的房源， 完善社会住房保障。 2)现有的住房保障主要问题主要在于政策定位失当、监控机制失灵、分配机制错位等。系统地 对公有住房管理体系进行研究，对住房保障的规划建设、配租和使用管理有重要的指导意义，从而 充分利用公共资源，保障民生。 O．2国内外研究现状 0．2．1国外研究现状 20世纪以来，工业化和现代化的快速发展大大加快全球城市化进程，农业人口向城市急剧聚集， 城市规模不断扩大，住房问题成为城市社会的突出矛盾并普遍存在，各国纷纷开展住房