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黄岩区工业地产开发的模式及发展的趋势―以经济开发区为例 　　摘要：工业地产将是房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土，结合黄岩经济开发区工业地产现状和开发模式，分析了工业地产发展的影响因素，探讨了工业地产发展的发展趋势以及未来开发模式。 　　关键词：工业地产 开发模式 影响因素 发展趋势 　　一、工业地产的定义 　　工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理与服务等为一体的工业物业总称。作为有别于住宅、商服等性质的用地，工业地产的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的出让年限为50 年，工业地产的主要客户为公司、企业、个体经营者。 　　二、我区工业地产的发展 　　我区工业用地从经济开发区来看经历了以下发展阶段：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展。90年代初，黄岩经济开发区在东城开发区，仅仅划定土地使用范围，由入园企业自行进行土地开发；后来，开发区对园区土地按工业类型进行规划分区，设立食品罐头园区、医化园区、轻化投资区、综合投资区等专业园区，对符合项目规划企业进行招商引资；接着，区政府和园区管委会针对我区产业更新改造亟需项目（如新能源项目、高新药业研发）出台更有力扶持政策吸引企业入园；目前区政府正在集聚模具重点骨干企业和行业急需的模具配套企业以及技术先进、科技含量高、能提升拓展产业发展水平的模具企业，大力建设模具新城。 　　三、我区工业地产开发模式 　　根据我区工业地产开发建设的经验，工业地产开发的模式有3种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。 　　1.工业园区开发模式 　　通过政府行为，划定区域规划发展工业用地。该模式是我区工业地产市场的主要载体。黄岩经济开发区1994年获批为省级经济开发区，经过20余年的建设发展，黄岩经济开发区建设区域不断扩大。开发区核准区域面积为8.54km2，授权托管区域达到31.19km2，开发区相继建成了东区综合投资区和食品园区一、二期，启动了东区医化园区、轻化投资区、食品园区三期、西工业园区、新前城市新区、东城双浦、澄江石柜岙和高桥联丰螺屿区块建设。总计安排企业入园690余家，主要集中在医药化工、机械制造、塑料模具、罐头食品、工艺礼品及摩托车、电动车等行业，其中规模以上企业287家。 　　2.主体企业引导模式 　　主体企业引导模式是工业园区开发模式的衍生模式。政府创造产业政策、税收、土地等优惠条件营造园区，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响力来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。如经济开发区医化园区，采取优惠政策引入本地上市公司联化股份有限公司 、天宇药业有限公司等，在龙头企业带动下，做大做强医化产业，并带动一些上下游工业企业加入园区建设。 　　3.工业地产商模式 　　工业地产商模式是指房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项目的路水电等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的开发利润。开发区模具新城就是由温州开发商统一建设道路、水电、通讯等基础设施建设，并按照模具开发生产要求建设层高8米以上设置行车的标准厂房，然后按照业主购买面积对厂房进行分割出售过户。 　　就我区目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。 　　四、工业地产发展的影响因素 　　1、政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引投资与可持续发展。2003年以来，国家相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全。2、市场供需的影响：工业地产的需求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业地产需求持续增加，供需缺口增大；同时国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供给缺口。3、发展模式的影响：可持续发展的集约节约用地模式，一方面会提高存量工业用地使用效率，相当于增加工业地产供应量。4、投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。 　　五、工业地产发展趋势