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从弹性角度剖析我国房地产泡沫问题 　　摘要：受到荑国次贷危机的冲击，各国经济或多或少不景气。对于房地产业来说，房价不降反升，住房建设部官员陈淮在10月19日公开发表言论说：“中国的房子正越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫，那也是为节能而用的空心砖。”极其讽刺意味的是：魅力的迪拜突发债务危机，引起一片恐慌，这正是房地产泡沫破裂的结果。 　　关键词：泡沫；房地产；弹性 　　 　　一、绪论 　　 　　自1998年实行住房商品化改革以来，我国房地产业飞速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。但同时，我国房地产业也逐步呈现出过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过大、房价上涨过快等问题层出不穷。特别在近几年中，我国房市、股市价格并驾齐驱，大幅上扬，加上人民币升值不断，国际热钱涌入，投机气氛日益浓厚。针对这种情况，学界和业界掀起了一股“泡沫”大辩论。那么，随着房价的不断攀升，是否有“泡沫”则是近期中国房地产市场现状的最热门讨论之一。迄今为止，世界上发生了很多次大规模的经济危机，这些经济危机无一不与证券市场和房地产市场的泡沫有关。泡沫一旦破裂，伴随的是经济的衰退甚至萧条，如何预见以及应对泡沫问题意义深远。 　　本文旨在对我国房地产市场的供求弹性进行分析，从而揭示房地产泡沫产生的原因及发展趋势。 　　 　　二、泡沫概述及泡沫经济的产生和发展 　　 　　1、泡沫概述 　　到目前为止，经济学界还没有一个公认的关于泡沫的标准定义。王子明在《泡沫与泡沫经济》一书中，总结和借鉴以往学者的研究，给泡沫定义如下：“泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般为均衡稳定态价格)的非平衡性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。一般说来，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升趋势会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能会迅速而急剧的下降，导致泡沫的破灭。” 　　 　　2、泡沫经济的产生和发展 　　“泡沫”最早出现于荷兰郁金香投机狂潮，因为偶然因素的价格上涨，引发对本身不具高价值的郁金香的抢购。也有法国“密西西比泡沫”及英国“南海泡沫”等事件。 　　最严重的泡沫发生1929年，华尔街股市崩盘，资产价格急剧下跌，与此相伴的是1931年到1932年间中央银行和政府的政策失误，世界陷入严重的经济萧条。由此引发的政治动荡和贸易保护主义的复兴。最终导致第二次世界大战的爆发。20世纪80年代末期日本的般市泡沫和房地产泡沫的破裂，带给日本的是“失去的十年”。1997到1998年间，汇率的崩溃导致了亚洲金融危机。与其说是索罗斯的恶意操纵国际外汇市场，倒不如说是汇率制度弊端不被重视和盲目自信的结果。仅仅在几年前，泡沫还在膨胀期间，这些国家还沉浸在被广泛认为是。东亚奇迹”的喜悦中。 　　 　　 　　三、从弹性角度分析我国房地产泡沫的存在性及原因和影响 　　 　　1、弹性的概述 　　弹性是衡量买者与卖者对市场条件变动反应大小的指标，它使我们可以更精确的分析供给与需求。弹性分为许多种，其中需求价格弹性和供给价格弹性对于分析当前我国地产泡沫问题具有一定的指导意义。 　　需求价格弹性=需求量变动的百分比，价格变动的百分比，即：价格每变动百分之一所引起的需求量变动了百分之几。根据这个习惯，需求价格弹性越大，意味着需求量对价格变动越敏感；供给的价格弹性=供给量变动的百分比／价格变动的百分比，它的含义与需求弹性是一致的。弹性一般以单位弹性1为界定，大于1则被称为富有弹性，小于1则是缺乏弹性。 　　2、我国房地产泡沫的存在性的弹性分析 　　房地产市场的“泡沫”，空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示，2005年以来，我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积，鉴于《西方经济学》(2004)主张“供求决定论”，商品房长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。所以商品房空置面积迅速增加。 　　由于短期内房地产的供给对价格反映不敏感。短时间减少供给是可以维持高价的，而房地产的需求富有弹性，一且价格过高，理性的人就会持观望态度，从长远角度来说就会使开发商无利可图。可是，从表1中可以看出，随着房屋建筑面积的逐年增加，供给很可能大于需求，而这时候价格已不能单纯的由市场决定了，人的行为也变得疯狂。利益驱使某些阶层不愿意压低房价，真正有住房需求的公众又负担不起高房价，于是，住房空置率也就逐年攀升。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，比上年增长21.8％。其中，空置商品住宅9069万平方米，增长32，3％。 　　从