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低收入城市高房价问题剖析 　　[摘 要]随着我国经济的快速发展，高房价已成为社会关注的重要民生问题。但是人们更多的是关注像北京、上海、广州等发达城市的房价问题，而西部省会城市的房价则没有引起过多的关注。广西南宁市的房价已经超过居民的承受能力，低收入与高房价的不匹配使住房消费挤出了其他消费，不利于城市经济的长期稳定发展。因此，为抑制房价快速上涨，消除高房价对居民生活和整体经济运行的负外部性，2014年南宁市政府应做到真正落实宏观调控政策，重点改善住房结构和加大保障性住房建设，真正解决低收入人群“居无定所”的问题。 　　 [关键词]南宁市;房地产;高房价 　　 [中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2014）12 ― 0041 ― 03 　　 一、2010年以来南宁高房价现状分析 　　 随着我国住房制度改革的不断推进和人们生活水平的提高，个人购房已经成为居民新的消费热点和最大的消费支出。世界银行和联合国人居中心常用 “房价收入比”来衡量居民购买住房的能力，据统计2014年南宁的房价收入比是8.1，虽然低于全国平均值，但仍然高于国际上通用的数值4―6。并且按照北美许多城市的统计，居民的住房价格水平的可支付的范围应是每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。但是南宁的房价是怎么样的呢？南宁房价的是否在居民可承受的范围之内呢？ 　　 根据百城价格指数，从2010年6月到2014年6月这四年间南宁房价虽然没有超过百城住宅均价，但在2010年12月到2012年1月，2013年12月到2014年4月这个时间段房价均高于8000?M?O元，最高时竟达到了8380元?M?O（详情见图一）。据国家统计局数据显示，2014年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为13864元，每月平均可支配收入仅为2314元。而2014年上半年全国城镇居民人均可支配收入为14959元，也就是说2014年上半年南宁的人均可支配收入低于全国1095元。根据测算，个人在南宁市买一套70平米的简约房需要20年，相比于西部其他省会城市，南宁低收入高房价的现象仅次于昆明和兰州（详情见表二）。这个数据充分说明南宁市的房价已经严重超出了当地居民的可承受范围。且根据中国指数研究院最新发布的数据显示，2014年8月，南宁新建住宅样本平均价格为7945元?M?O，环比7月上涨0.8%，从涨跌城市个数看，只有26个城市环比上涨，南宁的涨幅居全国前十。 　　 图一：2010年6月―2014年6月百城住宅均价及南宁住宅均价走势图 　　 （数据来源：根据中国房价指数系统整理） 　　 二、南宁市高房价产生的原因分析 　　 （一）住房需求拉高本地房价 　　 从需求方面来看，南宁正处于城市化进程的快速发展时期，每年有大量的农村人口涌入城市。除了这些不断增长的人口对住房有需求外，南宁作为广西的首府，面临城市规模的扩张、房屋拆迁、旧城改造工程、新经济圈的开发建设等，这会产生大量待安置的居民，还有相当多的收入稳定能够买得起房或者通过按揭贷款购房者，这些都加大了南宁市房地产的内需。并且随着中国――东盟博览会永久落户南宁这一举措，使得绿城南宁声名鹊起，这不仅坚定了人们对南宁未来经济腾飞的肯定，也带动了南宁市房地产的外需。据绿城人居网数据中心统计显示，2010年南宁市商品住宅累计签约32261套，签约面积332.2万?O。2011年南宁商品住宅累计签约30955套，签约面积318.67万?O，2011年之所以下降，是因为2011年2月南宁开始实行楼市限购令。2012年商品住宅累计签约35200套，签约面积347.45万?O。2013年商品住宅累计签约54737套，签约面积549.61万?O。从2010年到2013年商品住宅累计签约增长22476套，签约面积增长217.41万?O。因为住房的供给量因土地供应的有限性、房屋建设周期长等特点会增长缓慢，住房需求的快速增长势必会引起供房紧张，拉高房价。 　　 （二）成本上涨拉高本地房价 　　 从房价成本构成的角度来说，房价主要包括土地成本、建筑成本、销售税费、管理费用、开发商的利润等。作为主要成本之一的土地成本对房价影响较大，很多专家甚至认为高地价是导致高房价的根本原因。土地成本主要包括土地出让金、拆迁安置费及相关税费。在2002 年之前，土地供给主要以协议出让方式为主;2002年之后政府加强了对土地的计划管理，要求所有经营性土地实行“招拍挂”制度。相比之前的协议出让方式，土地“招拍挂”制度在一定程度上导致了地价的上涨。如在2013年7月16日举行的第2场土地拍卖会中，竹溪大道36亩地块被广西润洲投资有限公司以9.8亿拍下，单价2680万元/亩，折合楼面价达8933元/?O，拍出2013年南宁市