南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素.PDFVIP

第37 卷 第9 期 地理科学进展 Vol.37, No.9 2018 年9 月 ProgressinGeography Sep. 2018 南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素 1, 2 1, 3 1, 3 宋伟轩 ，马雨竹 ，陈艳如 (1. 中国科学院南京地理与湖泊研究所，南京210008 ；2. 中国科学院流域地理学重点实验室，南京210008 ； 3. 中国科学院大学，北京 101407) 摘 要：住宅价格空间分异是中国城市地理学和经济地理学近年来关注的热点前沿课题。以南京4560 个居住小区 为研究总样本，采集2009-2017 年间30 个季度各小区平均住宅售价和租金，选取6 个特征时段和小区分布相对集 中的重点研究区，采用克里格插值法分析研究区内住宅售租价格的空间分异与演变特征，发现售价空间分异明显 加剧，高值区渐显于河西新城、江心洲和鼓楼名校学区；租金空间则从城市中心向外围递减格局转变为整体更加均 衡的新老城区多中心结构。在此基础上，重点围绕住宅“区位”属性，构建售租价格分异影响因素指标体系，通过逐 步多元回归分析发现，中心位势变量对售租价格的解释度最高，而配套服务类区位因素对售租价格的解释力在降 低。南京城市房价快速增长背景下，常规“区位”因素对房价分异的重要性持续减弱，学区、政策偏向等特殊“区位” 因子对房价的决定性作用则逐步突显，而“售租比”全面快速增长则预示着城市房价风险程度的整体提高。 关键词：住宅；区位；售价；租金；时空分异；影响因素；售租比；南京 1 引言 对北京(谷一桢等, 2010) 、上海(汤庆园等, 2012) 、南 京(宋伟轩等, 2017) 、扬州(王洋等, 2013) 、长沙(孙倩 党的十九大报告再次强调：房子是用来住的、 等, 2015) 、西安(杨海娟等, 2017) 、重庆(李颖丽等, 不是用来炒的；加快建立租购并举的住房制度，让 2017)和成都(张少尧等, 2017)等不同类型城市的实 全体人民住有所居。在快速城市化与住房市场化 证研究发现，尽管各城市内部房价空间分异格局各 改革背景下，城市住房与房价越来越成为关系到国 异，但就其影响因素而言，除住房建筑和社区属性 计民生的重大课题，从而引起各界学者的普遍重 等自身因素外，“区位”是影响城市住宅价格(包括 视。特别是中国大城市高房价问题，逐渐成为国内 售价和租金)空间差异的核心要素。其含义包括： 外城市经济学和地理学界的研究热点(Logan et al, ①在足够小的空间区域内，由于具有相同区位条 2009; Chen et al, 2010; Shen, 2012; Wu, 2015; Chi- 件，住宅基准房价(或基准地价)理论上应该是一致 ang, 2016) ，其中，中国城市地理学者通常更加关注 的，也就是住宅价格的“空间依赖性”(杨海娟等, 房价在城市间和城市内部的表现差异及其影响因 2017) ；②即使位于相同区位，由于实际地价和住宅 素(邹利林等, 2013; 王芳等, 2014; 王洋等, 2014; 郭 年代、类型、档次等属性差异，相邻小区的房价依然 慧秀等, 2016) 。城市间的房价差异受城市经济实 可能存在较大差距，即住宅价格的“空间异质性” 力、行政等级、土地及建设成本、居民收入和消费水 (李颖丽等, 2017) ；③轨道交通(谷一桢等, 2010; 冯 平、公共服务质量等多样化因素的影响( 王洋等, 长春等, 2011; 刘康等, 20