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商业地产成本管理剖析 　　摘要：成本管理是商业地产开发投资项目管理中至关重要的内容，在开发商的管理中处于重中之重的核心地位，其好坏直接影响到投资公司的经济效益和市场竞争力，因此地产公司必须加强成本管理制度建设和执行力度，确保地产项目的资金流转与成本的最优化。 　　关键词：商业地产；投资；成本管理 　　中图分类号：F23文献标识码：A文章编号2013 　　1成本管理概念与理论基础 　　成本管理概念最早从1925年提出，至今发展了近100年，人们对其的认识也是不断深化。成本，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中，成本分为了财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的收益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广、内容复杂，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内容。 　　对于商业地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组织生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重要内容。根据借款费用的相关准则约束，只有在开发期间符合资本化条件的融资成本才能计入开发成本，而其他的只能计入财务费用，因此，对于融资的设计也是商业地产成本控制的重要内容。 　　2成本管理在商业地产开发中的重要性 　　成本管理是商业地产开发投资项目管理中至关重要的内容，经过最近20年的发展，我国地产开发已经不再是投机就能赚钱的阶段，而是看哪个商业地产开发投资公司的资本结构更合理，成本管理更优越。 　　一处商业地产的开发动辄几千万、上亿元的投入，说明商业地产开发具有高投入、高成本的特性。决定这一特性的主要原因有两点：一是地产获取的高成本性。因为地产是属于稀缺资源，具有不可代替性，在购买时需要支付较高的价格，再加之购买的土地不能直接被使用，必须经过再次投资开发才可被利用。在此期间产生的一切费用都导致商业地产开发成本的剧增。二是商业建筑的高投入性。商业地产开发中的房屋建筑需要耗费大量的物资、大批的工作管理人员以及大型施工机械设施，这都造成了商业地产开发的高成本。与此同时，由于商业地产开发周期长，需要长期占用大量资金，这也造成了一定的利息成本。还有，在商业地产开发之后的出售阶段，因为公司企业普遍采用分期付款方式，使得投资公司资金回收缓慢不及时。这些都要考虑到商业地产开发的成本中。 　　如此巨大的商业地产开发成本，在投资公司的管理中处于重中之重的核心地位，其好坏直接影响到投资公司的经济效益和市场竞争力，因此投资公司必须加强成本管理制度建设和执行力度。 　　3商业地产开发企业成本管理策略 　　主营业务是商业地产开发的投资公司，针对商业地产开发的成本管理措施主要有目标成本管理、设计阶段工程成本管理和施工阶段工程成本管理。目标成本控制与后续施工阶段的事中、事后控制相结合，达到生产经营全过程的连续控制，从而形成全面的成本控制。 　　3.1商业地产开发的目标成本管理 　　商业地产开发的目标成本管理属于事前控制，将控制重心放在生产开始之前的预测、决策和准备阶段，将不必要的消耗和支出控制在事发之前，尽力使成本方案达到最优。目标成本管理是以目标管理的理论、方法为指导原则，结合公司发展的现状提前做可行性研究，充分激发公司内部潜力，运用科学的手段确立该时期的成本额度和成本管理的目标。 　　然而我国的投资公司发展起步晚，在成本管理方面存在众多问题，例如没有完善的成本管理制度体系、管理观念与管理方法不科学、执行力不够等。目标成本管理的关键在于控制，控制项目成本制定的过程中的一系列活动：预测、计划、实施、核算、分析和考核等等。 　　（1）建设目标成本管理制度。投资公司应成立专门部门或个人负责目标成本管理，设定规范的各类规章制度、合理的岗位职责和严格的控制流程等。商业地产开发项目是一个复杂的过程，涉及多个公司、部门，如果没有合理的规章制度和岗位职责，会使整个流程混乱，增加不必要的耗费。 　　（2）实时监控掌握项目合同进度。目前大多数商业地产开发投资公司都是在项目合同洽谈结束后才进行目标成本的核算，但是这样缺乏在项目开发过程中的控制，容易