苏州吴中区房地产市场分析研究知识课件.pptVIP

吴中区区域概况： 区域内三足鼎立: ★工业经济 全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等新兴产业，工业已经成为全区经济的主要支柱。 ★都市农业 吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩，山地面积25万亩，水面2亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油作物、良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。 ★第三产业 商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代物流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游资源十分丰富，是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。 吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区,东连昆山，南接吴江，西接太湖，四周还分别与别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤; 全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约1459平方公里。吴中区设3个区：国家级太湖旅游度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福等13个镇。 吴中区板块划分 城区板块 越溪 板块 太湖 板块 吴中区由于地理位置分散,根据产品分布, 将吴中区划为三大板块: ●城区板块 城区板块主要包括：长桥及木渎区域，区 域内市场供应量较大，需求相对比较旺盛。由 于离市区不太远,因此市场接受度较高 ●越溪板块 越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇附近 区域是近年来崛起的新兴板块,产品相对价格较 低,目前板块内产品以普通住宅及别墅产品为主; ●太湖板块 太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏书、 临湖等临近太湖的区域，由于拥有太湖的天然 资源,因此产品基本为别墅类产品; 市场特性 ① 区域内产品基本为中档产品,太湖板块则基本以别墅为主; ② 区域内工厂分布较广,公积金制度不够完善; ③ 太湖板块由于距离上海、南京等地区较近，因此客源分布较广；城区板块则基本以市区附近区域 客源为主，越溪板块则基本以当地居民及工作区域内客源为主； 三大板块逐渐成熟 城区板块 城区板块概况： 城区板块分布较广，基本集中在长桥、木渎、以及独墅湖区域： ▲ 长桥区域： 长桥片区距离市区较近，市场接受度较好，区域内以中档产品为主； ▲ 木渎片区： 木渎片区紧靠新区，区域今年来发展势头良好； ▲ 独墅湖片区 独墅湖片区由于拥有独墅湖的天然资源，因此产品基本以别墅为主，加上独墅湖隧道的开通，区域内的市场接受度大大提高。 双银星座 印象19 阳 光 水 韵 国香苑 壹湖 星岛 仁恒 湖岸 名家 蜜蜂城 长桥 片区 独墅湖 片区 桃 花 源 非凡 五街 木渎 片区 城区板块市场接受度逐渐提高 结论： 城区板块项目分散，但均拥 有自己的独特优势，因此市场的 发展有目共睹 产品 类型 丰富 越溪板块 石湖 庭园 招商 小石城 水岸 清华 石湖 华城 越湖 名邸 玫瑰 99 现代 园墅 锦悦 苑 锦和 加州 越溪板块 ▲ 越溪板块吴中区的新兴板块，作为吴中经济开发区的城市副中心，这几年来越溪供应量较大，在售项目体量均较大，因此区域内竞争较强； ▲区域内崇尚具有吸引力的产品； ▲区域内别墅项目逐渐增多，但均以中式风格为主； ▲区域均价集中6200-7000元/㎡价格范围内； ▲产品需求从大户型的三房，逐渐向小户型延伸； ▲区域内土地供应充足，因此后续竞争将逐渐增大； ▲区域内知名开发商逐渐增多； 结论： 越溪板块认知度逐渐增强，区域内产 品齐全，加上后续土地供应巨大，因此越 溪板块将是吴中区后续主战场 潜力板块后来居上 太湖板块 别墅产品主战场 ★部分在售项目一览： ① 太湖板块目前在售项目均为别墅，且别墅产品类型多样，其中包括联排、双拼、独栋产品; 别墅项目主要分布于环太湖板块及越溪板块; 太湖周边的别墅几乎涵盖了苏州市场所有的类型。从大面积的独立别墅到中小面积的联排别墅,从渡假型到实用型一应俱全; 太湖周边城镇中木渎别墅群开发时间较早，早先有天伦随园，总价在860-1000万/套。目前木渎的代表楼盘有以联排别墅为主的姑苏桃花源，联排别墅均价在13500-14000元/㎡左右，双拼别墅在19000-20000左右，主要客户群以周边私营业主居多。相对来说，东山、光福