城乡统筹视角下农村集体经营性建设用地入市机制剖析.docVIP

城乡统筹视角下农村集体经营性建设用地入市机制剖析 　　摘要：农村土地制度改革以集体经营性建设用地入市作为突破口，打破政府征地供应土地模式，以市场化机制对土地定价，建立城乡统一的土地市场，实现农村集体经营性建设用地作为资产性要素的自由流动。本文以改革试点四川省郫县战旗村挂牌出让模式实践为例，结合有关政策规定，得出农村集体经营性建设用地入市的机制具有缓解用地矛盾，优化土地配置，显化土地要素价格，释放劳动力改善农民生活，引资优化城乡产业布局，带动相关基础设施和公共服务配套升级的作用，有利于城乡统筹一体化发展。但是要在全国推广入市模式还存在诸多问题。本文针对土地权属不清、用地价格机制不明，土地增值权益分配模糊，土地供需市场不匹配，法律制度不完善等问题综合战旗村实践提出一些建议。 　　关键词：土地制度；入市改革；城乡统筹；集体经营性建设用地 　　文献标识码：A 　　1 引言：农村发展问题是中国经济社会可持续健康发展的关键问题，消除二元经济结构实现城乡统筹发展是中国发展的必由之路。【1】城乡统筹发展的过程也是城镇化的过程，其核心问题是土地利用问题。改革开放三十年以来，随我国城镇化高速发展，我国城乡建设用地的供求矛盾日渐激化。 　　在我国现存土地制度下，广大农村集体土地的利用方式以政府低价征用转为建设用地后高价卖出的模式为主。这种“强买强卖”的模式既损害了农民利益，也割裂了城乡土地市场，导致城镇化建设用地需求得不到满足。而对“集体土地使用权的不得转让”“国家严格控制新增建设用地和农用地转建设用地数量”的规定也进一步斩断了灵活处置运用土地的可能性，可用建设用地数量进一步减少。无法良好处置土地资源一方面让农民被束缚于土地，劳动力在城乡之间的流动不畅，另一方面也加大了土地被荒废弃置的可能性，降低土地资源利用效率。这种结构性供需不平衡矛盾在实现城乡统筹的大背景下越发突出，与城乡一体化的建设目标相背离。 　　除此之外，现阶段农村集体土地制度还存在着产权界定不明晰、“隐性市场”发育损害国家利益，土地增值收益分配不合理、土地交易市场机制不完善、城乡一体的保障体系力度不够等一系列问题，这都不利于城乡统筹，阻碍了农村的转型发展。因此要实现城乡统筹必须从土地制度着手，从根本上打破土地二元结构，建立统一的土地市场。 　　为解决现存土地制度中的问题对城镇化的阻碍作用，国家对农村土地制度进行了一系列生产关系调整，通过改革试点实验找出适应当前生产力发展的土地制度。2013年11月，政府以土地改革作为农村经济体制的突破点，在十八届三中全会上明确提出允许农村经营性建设用地入市，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。2015年1月中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，在全国三十多个县（市、区）行政区域进行试点，我国农村土地制度改革正式进入试点阶段。截至2017年12月31日，试点地区都将暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于集体经营性建设用地入市有关规定，探索符合当前城乡现实需求的创新性路径，激发土地潜在价值，切实维护农民利益，推动城镇化的跨越式发展。 　　为此本文在集体经营性建设用地入市的试点阶段工作尾声，以入市试点成都市郫县唐昌镇战旗村的实践工作为例进行分析，研究集体经营性建设用地入市给当地城乡统筹带来的积极作用，并针对存在的挑战提出相关的改进措施，助力城乡一体化的推进与发展。 　　2 集体经营性建设用地入市的基本政策要求 　　《土地管理法中规定》农村集体土地是指乡 （镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织所有的土地。本次入市的农村集体经营性建设用地是农村集体土地的其中一部分，只有在1999年1月1日前形成的现状用途为工矿、仓?Α⑸谭?等三大类用途的土地才能被确定为集体经营性建设用地。对于整理出来的适宜入市的土地与国有土地相同进入土地市场，经过对地块信息的审批核验审议后，对土地进行土地评估和底价审核后招标、拍卖、挂牌出让，签订协议。整个流程通过市场发现需求，形成价格，达成交易，从而实现更加高效地土地配置资源。 　　2015年2月十二届全国人大常委会发布的《关于授权国务院在北京大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中明确提出，试点地区入市必须以符合规划、用途管制和依法取得为条件。试点地区使用存量用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。试点地区综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。 　　以下分别阐述： 　　（一）符合规划：土地利用总体规划和城