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赴云南考察花卉旅游的报告 去年底，上海市物业管理协会组织部分会员单位赴台 湾考察，考察团一行10人走访了台北、高雄、台中、台东、 花莲等城市，与台湾物业管理协会、台湾物业管理经理人 协会等同行进行了广泛的交流，并召开了两岸物业管理研 讨会。台湾物业管理经理人协会、高雄物业管理协会、太 平洋管理公司、安朝管理公司、台业管理公司的同行们对 我们的考察非常热情，作了认真充分的准备，给考察团留 下了深刻的印象，使我们的学习和考察取得了较好的效 果。通过学习考察，我们对台湾现行的物业管理模式和体 制有了一定的了解。 一、台湾物业管理的现状 台湾物业管理的起步其实很早，但真正有物业管理概 念已经是在1987年以后。从上世纪60年代开始，一些大 楼住户由于治安状况不好，常常雇用一些退伍军人看守大 门，称为保全。也有聘请一些人员代收管理费之类的。 1978年台湾成立了第一家保全公司（相当于国内的保安公 司），其后保全业务逐渐兴起。1991年12月30日台湾公布 《保全业法》，开始受理申请保全公司经营许可，当时的保 全公司主要以从事驻守保安业务为主。由于保全公司人员 流动大，服务品质较差，业主希望有专业的公司来承担物 业管理这一业务。而台湾当局则以避免企业对单纯劳务提 供中间剥削为理由，不准企业经营物业管理业务。因此物 业管理在台湾一直得不到发展。 随着先进国家的物业管理逐渐对台湾产生影响，尤其 是曰本物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会 对台湾产生了很大影响，同时台湾的房产商也要求对不动 产进行维护，1987年当局终于准予开放登记物业管理维护 营业项目。从事物业管理的企业叫做公寓大厦管理维护公 司。1 995年，台湾颁布了第一个物业管理法规，即《公寓 大厦管理条例》，1997年又颁布《公寓大厦管理服务人管理 办法》，1998年6月台湾建筑物管理维护经理人协会（简称 BMA）成立，同年9月开放组织同业公会，设有台北市、高 雄市、台中市、桃园县公寓大厦管理维护商业同业公会， 并由台湾建筑物管理维护经理人协会整合业者，致力“建 构法制环境，推广专业技能、提升业界形象”，积极参与政 府法规制定与修改，建筑物管理维护经理人协会以发展建 筑物管理维护知识技术，提升建筑物管理维护服务质量为 目标，多年来不断办理研讨会、观摩考察，并与两岸三地 （台湾、上海、香港）及日本、英国交流，积极参与国际 协会活动，包括世界不动产协会和世界建筑物服务厂商联 盟。目前台湾公寓大厦管理维护公司参与公会者近100家， 加入BMA的有50余家，这些公司的市场占有率在80 %以上 但公司名称并未统一规定。XX年，台湾又成立了中华物业 管理协会。[next ] 目前台湾物业管理服务业中，公寓大厦管理维护公司 约有45 0家，从业人员约5万，清洁服务公司约74 00家， 从业人员约1 5万人，合计约为20万人，年产值约500亿 元（新台币，约12 5亿人民币）。保全公司有452家，从业 人员万人，其中驻卫保全年产值约有150亿元（新台币， 约37亿人民币）。 在台湾提供物业管理的企业虽然不在少数，但有规模 的并不多，如中兴保全的国云公司、国兴公司和新光保全 的谊光公司属上市公司，颇具规模，但其主要业务集中在 驻卫警派驻，且业务相对集中于办公大楼、厂房等案场， 对物业管理主体的社区案场则相对较少涉入。另外较知名 的东京都公司、千翔公司、太平洋公司、怡和（恰高）公 司等，但其市场占有率却相当有限。而区域型的知名公司 仍有相当优良的表现，如以北部市场为主的乔信公司、国 联公司、润泰公司等，以中部市场为主的集合公司、芳邻 公司及以南部市场为主的汉卫公司、宝顺公司、先锋公司 等。 台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类：第一 类为建筑物与环境的使用管理与维护，提供建筑物与环境 管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及 附属设施设备检修等服务；第二类为生活与商业支援服务， 提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务、社 区网路、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品（衣、食、 住、行、育、乐）及商业支援服务；第三类为资产管理， 提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。 目前物业管理公司已跳出传统观念，服务的范围也不 仅限于安全等事项，而是从大楼的管理到生活便利性的提 供，物业管理公司所规划的服务项目，已涵盖了生活的各 个层面。一些大型专业物业管理公司除了以上各项外，还 提供生活服务、社区总体营造、租售服务及不动产营运规 划等服务，物业管理呈现多样化及多元化。[next] 二、台湾物业管理的主要特点 1、社区治安管理必须有保全公司承担 台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存在于 许多行业，包括公寓大厦管理维护业、保全业、清洁业、 房屋中介业等，在《公寓大厦管理条例》