当代俄罗斯住房管理初析.docVIP

当代俄罗斯住房管理初析 　　摘要：俄罗斯住房改革之初，沿袭苏联时期的住房管理模式。随着住房私有化改革的深入和私有住房的普及，旧的住房管理体系无法保证住房基础设施的正常运营，住房服务质量严重下降，迫使政府对住房管理体系进行改革。新的住房管理体系呈现多元化趋势，住房公共服务质量得到提高，但亦存在一系列问题亟待解决。 　　关键词：俄罗斯；住房；管理 　　中图分类号：C913.31 文献标志码：A 文章编号：1008―0961（2014）02―0032―04 　　在市场经济条件下，高效的管理对提高工作效率尤为重要。住房管理状况对住房本身的质量及公共服务的质量有重要影响。本文研究的住房管理主要指除单体独户住宅外的“多住户居民楼”（下文中以“公寓楼”代之）的管理。 　　俄住房管理的法律依据主要是：俄联邦《住房法》、俄联邦第1086号政府决议《关于住房的国家监察问题》（1994年9月26日）、《俄联邦地方自治机关基本组织原则》（1995年8月28日），等。 　　一、住房管理改革 　　俄罗斯联邦住房政策的主要内容是对国有和市政住房进行私有化，发展私人商业住房建设，促进私有住房比例的增加，并通过改革使国民的居住环境更人性化。因此，俄联邦中央和地方权力机关鼓励公民对私有化住房进行管理，尤其支持住房私有者协会等组织机构的组建和发展。由业主参与组建的这种组织有权参与住房运营、监督住房维修和养护，并有权自由选择住房公共服务运营组织，从而保证了住房事业的运作效率和运行质量。 　　（一）当代俄罗斯住房管理的历史继承 　　十月革命前的俄罗斯是个农业国，82%的人口生活在农村。城镇住房主要由私营企业掌管，住房拥挤且设施配备水平低下，卫生条件极差。布尔什维克掌权后，资本家的私有住房被没收，所有城市土地被收归国有，从此实行国有化的住房政策和住房的集中管理。 　　在集中管理原则下，国有住房的管理由地方苏维埃和住房所属的国有企业负责，由居民大会选举产生的住房委员会执行。市政住房由住房协会和住房联合会管理，负责住房养护和维修、调节协会成员的住房需求。住房租赁联合会负责国有住房的出租。 　　在计划经济体制下，苏维埃国家作为国有市政住房的唯一持有者，对全国的住房实行统一管理，由国家住房公用事业部和地方政府具体执行。住房所属企业对住房并无实际管理权，住房管理部门负责人由上级委派，其执行能力取决于上述两级国家机关。住房物质技术和金融资源的分配，由地方政府和国家安排，资金运作依靠国家补贴的支持，住房养护和服务质量由国家负责保障，公民只须安心工作为社会做贡献，无须为自己的住房状况担心。苏联后期，随着国家经济发展速度的放慢，住房及其公共服务系统的开支逐渐成为国家财政的沉重负担，对住房管理进行改革势在必行。苏联时期住房管理改革的目的在于要探索出一种高效的住房管理模式，以保证住房公用事业的正常运营，同时促进住房体系改革的其他环节顺利进行。 　　（二）当代俄罗斯的住房管理改革 　　有效组织管理和使用包括住房在内的社会财富有多种机制。俄罗斯从苏联继承下来的住房管理形式包括住房托拉斯、住房运营监管处、住房公用事业管理处、住房运营管理处、维修运营管理处、住房私有者协会、住房管理公司等。 　　1992年，住房私有化改革改变了国有市政住房的产权性质，住房所有权转到居民手中。国有公寓型住宅楼里普遍出现私有住房，住房公用基础设施（包括公共空间和非住房）的养护问题由此出现。改革前的管理模式存在很多漏洞，导致管理效率不高。国家决定把这个问题转给住房私有者去解决，建议他们联合起来，成立住房私有者协会。1993年12月23日第2275号俄联邦总统令《确立住房集团的临时地位》，将住房私有者协会更名为房主协会。1994年，俄联邦《民法》第1部分的通过使住房私有者协会的合法地位得到确认。根据《民法》第291条，业主为保证公寓住宅的正常运营、养护和使用住房及其公寓楼内外的公用财产而组建住房私有者协会。 　　1995年8月28日第154号联邦法《俄联邦地方自治的基本原则》第6条规定市政所属财产（包括住房）由市政管理。1995年俄联邦总统令《关于组建住房集团和业主协会的制度》，鼓励建立住房自管组织以改善住房服务质量和居住环境，组建和发展住房私有者协会成为住房改革的重要内容。1996年6月15日第72号联邦法《住房私有者协会法》（1996）规定了该协会的三种组建形式：在现有公寓楼里组建；在新建住宅综合体里组建；通过对已有住房建设联合会进行重组，经重新注册而成。 　　业主作为私有化住房的主人，有义务保护住房、住房基础设施及其外部环境，并按照规定标准对其进行及时维护，保证住房基础设施的正常运行，保持公共空间良好的卫生状况。《住房私有者协会法》第20条和第2l条规定，“为保证公寓住房的正常运营、保