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应税二手房价格认定技术规范初析 　　 　　【摘要】应税二手房价格认定工作是价格认证机构近年来拓展的一项新的工作领域，是适应当前税收征管工作需要，加强房地产市场价格监管的一项新举措，是维护国家税赋公平、保护纳税人合法权益的必要措施。为促进应税二手房价格认定工作逐步完善和规范，本文从应税二手房价格认定工作技术角度出发，对应税二手房价格认定工作做了初步探讨。 　　【关键词】二手房；价格认定；技术；初探 　　 　　近几年来，我国各地特别是发达城市二手房交易市场日益活跃，交易量也逐年加大。税收作为国家对房地产市场宏观调控的重要手段之一，越来越引起政府部门的重视，当前与房地产行业相关的税费纷繁复杂，为保障国家税收应收尽收，减少纳税纠纷，政府价格主管部门与税务机关共同开展了涉税财物价格认定工作。 　　1 应税二手房价格认定工作基本内涵及工作原则 　　应税二手房价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认证机构对国家税务机关在征收房地产相关税费时，对涉税的二手房进行价格认定，并出具价格认定结论书，税务部门以此作为纳税依据的一项价格公共服务工作。 　　应税二手房价格认定工作要遵循客观性、科学性、公正性、公平性和及时性的工作原则。 　　2 应税二手房价格认定工作国内外现状 　　到目前为止，全国已经开展涉税财物价格认定工作的省、自治区、直辖市共有24个。其中广东省、安徽省、江苏省、浙江省、四川省等省出台了省级涉税财物价格认定管理办法。大多数省市是以二手房价格认定为切入点推开了涉税财物价格认定工作。 　　我国香港率先开展了以征收财产税为目的计算机辅助批量评估（CDMA）工作。现在，有超过30台计算机系统在一天24小时不间断的运行，为CDMA服务。CDMA可应用于财产税评估、资产评估、数据管理与分析。香港CDMA中应用的技术主要为指标物业法、基于空间技术的地理信息系统（GIS）应用、复合回归分析法和综合物业资料库。 　　丹麦、瑞典两国形成一套利用国家信息化平台开展对房地产税收的运作体系，其运作简便，效率较高，在很多方面值得我们进一步学习研究。他们对于房地产基础信息的收集主要来自两个渠道：房地产信息中心和GIS信息平台。估价人员不需要到现场，就可以了解到比到实地更为详尽的资料。这样建立起来的 GIS信息平台，是涉税估价人员不用缴纳任何费用随时可以查看各个房地产的最新情况，提高工作效率。目前，丹麦的涉税估价人员每年估价量达1.2万件，完全可以在办公室操作完成，主要依托信息平台的帮助。 　　3 应税二手房价格认定工作的技术问题分析 　　根据二手房设计用途的不同，应税二手房价格认定一般可以分为两类：一类是二手普通住宅价格认定，一类是包括门面房、办公用房、厂房、别墅、地下室、特殊结构用房等非普通住宅用房价格认定。对于二手非普通住宅交易价格认定工作一般都是采取现场勘查、个案认定的形式，依据获取资料的不同性和完整度可选择市场法、收益法或成本法进行认定。而对于二手普通住宅，由于其成交量较大，一般都是采取计算机辅助批量价格认定方式，或是采用计税基准价格修正系数法进行“一房一价”价格认定方式。从上述情况来看，无论采用何种模式进行价格认定，制订二手房计税区片基准价格都是其中最基础最重要的一环，它关系到价格认定结论的准确度。 　　3.1 二手房计税区片基准价格确定的方法和步骤 　　二手房区片基准价格的确定是以《价格鉴定行为规范（2010年版）》和《房地产估价规范》为依据，结合城市实际情况，在二手房公开发布的信息价格基础上，以二手房市场交易价格为参考，选取具有代表性的可比实例，综合分析确定二手房区片基准价格，并建立二手房交易价格信息库和二手房价格动态监测系统。分以下几个阶段进行： 　　3.1.1 准备阶段。一是制定区片基准价格认定工作方案和技术方案。三是成立区片基准价格认定工作专家指导组、工作小组。三是做好调查工具、图表的前期准备工作。 　　3.1.2 资料收集阶段。一是组织专业调查人员开展技术培训。二是分片分组，由专人通过函表、访问、实地调查等方式，向有关部门和单位收集城市规划图、二手房分布图、小区平面布置图、及其买卖、租金等价格信息等资料。 　　3.1.3 资料整理、分析与基准价格测算阶段。一是将调查收集的资料进行归类整理和检验，剔除数据异常以及不完整的资料，将合格的资料数据分类汇总，并录入计算机，建立应税二手房价格认定数据库、区片模拟图。二是根据区片基准价格确定的技术路线，测算出区片基准价格。三是对应税二手房价格认定成果进行实地校核，并进一步修改、调整和完善，初步形成应税二手房价格认定草案。四是建立二手房基准价格动态监测体系和数据库。 　　3.1.4 编制成果、征询意见和审核验收阶段。一是撰写应税二手房价格认定工作报告和技术报告。