居住用地配建幼儿园等公共服务设施核提控制指标初析.docVIP

居住用地配建幼儿园等公共服务设施核提控制指标初析 　　摘要：科学合理地配建居住区公共服务设施，经济、有效地使用土地和空间，能够充分体现城市规划的服务保障作用，进一步改善居民生活环境，提高居民生活质量。本文以南市新汇华庭项目为例，对于在建设用地管理中如何核提公共服务设施的控制指标，尤其是幼儿园等教育用地如何配置，在规划中如何落实等情况进行了分析讨论，提出了划设计条件核提工作的相关措施。 　　关键词：居住用地；公共服务设施；控制指标 　　 　　一、引言 　　随着人民生活质量的日益改善，城乡建设水平的进一步提升，人们维权意识的逐步提高，人们对居住用地中的公共服务设施需求不断增加，对其关注程度也越来越高。作为规划许可审批首要环节，管理人员需要扎实掌握公共服务设施配建标准等相关要求，使居住区公共服务设施资源配置符合相关法律法规要求，核提的规划设计条件要做到合法、严谨、具有可操作性，为居住项目的规划建设做好服务保障。 　　二、公共服务设施用地相关概念 　　《城市居住区规划设计规范》第1.0.3条中规定，居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。第2.0.6条规定，居住用地中的公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 　　2008年新修订的《天津市居住区公共服务设施配置标准》（下称《标准》）第3.1.1条规定，公共服务设施按使用性质分为七大类：教育、医疗卫生、文化体育绿地、社区服务、行政管理、商业服务金融、市政公用。按项目内容分成56小项，其中教育类4项、医疗卫生类2项、文化体育绿地类10项、社区服务类7项、行政管理类5项、商业服务金融类8项、市政公用类19项。另加公建预留1项，共计56项设施。该标准第4.1.1条规定居住公共服务设施配套仍按居住区、小区、组团（街坊）三级配置。其中居住区人口规模5-8万人，小区级1-1.5万人，组团（街坊）级3000-5000人。该标准表A.0.2规定了居住区教育类公共服务设施配建标准，其中应在居住小区内配建的幼儿园的具体指标如下：幼儿园按1万人配置一处计算的一般规模为建筑面积2800平方米，用地面积3640-4200平方米；控制性指标为建筑面积280平方米/千人，用地面积364-420平方米/千人。 　　三、案例分析 　　现以南市202地块新汇华庭项目及其地块内的幼儿园用地为例进行讨论研究。 　　1、项目基本情况 　　该项目位于和平区南市街荣业大街东侧，闸口街南侧。属天津市中心城区内环内的核心地区。建设单位于2006年12月18日与市国土资源和房屋管理局签订出让合同（津和荣2004-113号）。出让合同约定：该地块界内土地面积为58884.7平方米，其中含划拨土地面积为4200平方米（变电站用地面积1500平方米，幼儿园用地面积2700平方米），可出让土地面积为54684.7平方米。由于当时总平面设计方案尚未审定，划拨土地范围尚未明确。该项目土地用途为居住、商业用地，总建筑规模为不大于183340.8平方米，包括商业30240平方米、会所3000平方米。2010年1月15日签订补充合同，增加建筑面积19700平方米，用途为酒店型公寓。该项目于2010年3月12日取得《总平面设计方案审定通知书》，划拨土地位置同时确定。按照总平面确定的划拨用地具体位置，重新进行核定用地，将合同约定的幼儿园及变电站用地独立划分。该项目现已完成进行核定用地调整。 　　2、分析及结论 　　（1）依据该项目住宅建筑规模计算该项目所属等级，分析该项目自身是否需要配建幼儿园 　　依据《标准》第1.0.4条规定，本标准按户均人口2.8人，户均住宅建筑面积85平方米计。该项目住宅建筑面积为183340.8-30240-3000=150100.8平方米。可计算得该项目居住人口为150100.8??5??.8=4944人，属组团（街坊）级别。依据《标准》表3.1.1居住区公共服务设施分级分类项目数据规定，该项目本身不需要配建幼儿园。 　　（2）根据配建幼儿园用地面积反算该幼儿园所服务的居住人口，分析幼儿园是否为该项目单独设置 　　依据《标准》表A.0.5居住小区及公共服务设施配置标准规定，幼儿园的用地面积控制性指标为364-420平方米/千人，该项目所属地区选下限为364平方米/千人（《标准》第4.2.8条规定位于中心城区及滨海新区内的居住配套设施，应取以标准指标的下限），可计算得该幼儿院用地服务的居住人口为2700??64??000=7418人（相当于服务居住建筑规模22.5万平方米）。新汇华庭项目居住建筑面积约为15万平方米，根据上面计算居住人口为4944人。因此该幼儿园不仅是为该项目服