世联上海黄浦区动迁项目研究探究市场调查分析解析.ppt

本项目拆迁周期的确定基于足够资金和房源的前提下进行判定 * 本项目中以25平米/人的安置房源标准，结合居民人员数量及房型大小确定选购方案。项目共需房源97850m2。依据本项目的居民结构建议安置房源套数为1353套，拆除户数与安置房源的套数比为1：1.3。 补偿 人口 1房 50m2 2房 75m2 3房 100m2 1或2 1 　 　 3 　 1 　 4 　 　 1 5 1 1 　 6 1 　 1 7 　 1 1 8 2 　 1 9 1 1 1 10 　 2 1 11 2 1 1 12 1 2 1 13 1 1 2 13人 每增加2人，可增购一室户 安置方案 每户人员 0 1或2 3 4 5 6 7 户数 44 244 285 194 122 57 42 说明：以上居民户数及人口统计包含个体户，每户人员已广隆物业出具数据为认定人口。 137号地块居民家庭人员数量统计 每户人员 8 9 10 11 12 13 14 15 户数 20 17 11 6 2 1 0 1 安置房源需求数量 1房套数 2房套数 3房套数 499 500 354 拆迁户数共1046户，共需安置房源套数1353套，拆除户数与安置房源的套数比为1：1.3。供需安置房源面积为97850m2。 案例借鉴 -安置方案 案例借鉴 -拆迁周期 市场比较法 专业人士访谈 项目条件匹配 案例法 拆迁周期 * 对于1000-2000户的动迁基地，在足够资金和房源保障前提下，所需拆迁周期一般在2-3年左右。 动迁地块 拆迁主体 拆除建面 拆迁户数 拆迁进程 卢湾115# 政府 -- 1096 1年，已拆76% 黄浦董家渡13A、15A 政府 6.22万方 2390 1.7 年，已拆完 董家渡10# 开发商 8.08万方 2500 8年，未拆完 黄浦95#、98# 开发商 -- 493 1年，居民要求重新评估 案例借鉴 -拆迁周期 政府拆迁项目在拆迁推进上，对拆迁周期的把控能力强，因为市政工程、重大工程等的拆迁工作更能获得行政手段的支持。 ——发改委访谈 从拆迁公司进场、公告公示、谈判签约等等过程下来，对黄浦区的拆迁项目，拆迁户数到1、2千户的，拆迁顺利的话，一般2-3年内能完成拆迁。但是如果出现资金、房源问题，就很难说了。 相对来说，开发商项目周期会长一点，因为居民的补偿期望会更高，谈判难度大。开发商一定要争取政府协助 ——动拆迁专业人士访谈 专业人士访谈： 对于1、2千户的拆迁基地，一般2-3年内能完成拆迁。相对来说，开发商项目周期会长一点 对董家渡13A、15A地块，为保证在世博会前顺利完成，政府行政支持力度很大，1.7年完成拆迁，可视为拆迁最快推进时间； 董家渡10#地块因资金因素引起的拆迁周期延长，具有极大不确定性。拆迁周期的判定必须满足足够资金和房源保障的前提； [项目条件匹配]拆迁周期受开发商实力、政府资源、拆迁方案等各方面的影响，本项目考虑三峡集团企业实力及开发商开发的项目属性，估计拆迁周期为3年 案例借鉴 -拆迁周期 不符合 符合 拆迁周期影响因素 评价指标 评价结果 拆赔口径 房屋单价选定 是否合理预估居民心理期望？ 房源安置方案 是否考虑居民实际需求？ 政府支援 公信力支持 是否能在项目实施阶段提供公信力支持？ 行政手段支持 是否可以获得强拆等快速推进拆迁进度的支持？ 开发商实力 资金实力 是否拥有足够的资金实力，保证项目拆迁的现金流？ 房源筹措能力 是否能够获得充足政府房源及有资金能力承担市场房源 综合考虑三峡集团企业实力及开发商开发的项目属性，估计拆迁周期为3年 * 实际拆迁中，应补偿人口的变动及“钉子户”的补偿需求会引起拆迁成本的增加，在拆迁成本测算中应通过拆迁不可预见费进行考虑，本项目中以8%的比例计算拆迁不可预见费。 案例借鉴 -不可预见费用 我们拆迁基地，早走的人赔偿了28万元/人，现在拖了2年走的人，都是拿40万/人的补偿的。 —— 闸北拆迁居民 拆迁操作进入后期，拆迁成本的可变性就很大了。一般来说，完成总数在80%左右之后，还留的那批居民谈判难度很大。 ——拆迁公司工作人员 在拆迁方案中要通过不可预见费来考虑人头数的增加、最后的钉子户的要价等等不确定因素。拆迁方案中，可以按8%左右比例确定。 ——闸北区动拆迁管理科沈老师 拆迁后期的“钉子户”补偿期望会更高，是成本增加的主要因素； 拆迁中计入补偿人口的增加会引起拆迁成本的增加； 在拆迁补偿方案中，应以8%的比例（货币偿金额+房源差价）计算“不可预见费用”考虑以上拆迁不确定性。 董家渡13A、15A拆迁进程 * * * * * * * * * 黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州路、云南中路、广东路等为四至。紧邻