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《销售经理》第二章：销售经理的知识背景（下） /htmlnews/2004/09/02/315455.htm PAGE \* MERGEFORMAT 1 《销售经理》第二章：销售经理的知识背景（下） 因此，可以看出，导致我国房地产有效需求变动有以下几个因素： ·房地产商品价格。房地产商品价格与需求量呈反比。 ·收入水平和消费结构。居民收入与需求量成正比，而消费结构中有多少用于房地产商品也直接影响需求量。一般来说，恩格尔系数在40％至50％之间的消费结构房地产需求会达到15％。 ·替代品。一般而言，房地产商品是不可替代的，是生活的必需品。但是，房地产本身是耐用品，当其价格过高时，消费者将紧缩人均居住面积，减少其正常的需求量。 ·偏好。不同的消费者有不同的偏好，经济实力不同的人对房屋的偏好不同。一般居民对房屋的要求是安全、耐用，而经济更好的人士更在乎环境、社区的文明程度等因素。 ·预期。消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。房地产市场常出现当房价下跌时，消费者预期价格还会再降，从而持币观望的情况。 ·国民经济波动。国民经济波动与房地产需求呈正相关关系，当经济处于扩张阶段，对房地产的需求上升，反之则需求下降。 ·城市化水平。城市规模扩大和人口的增加，将使需求增加。 2. 房地产的需求弹性 房地产需求价格弹性 国际上对房地产价格长期的研究结论是：商品房售价为家庭