九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案.docVIP

无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 05年二级城市房地产住宅顾问项目 江西省信华集团 九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案 营销推广策划实战案例6：营销核心推广部分 首席顾问刘旭涛 2005-4-15 前言 项目的营销推广策划一般分为“方向性策划案”和“深化细化案”两步骤，本人4月11日提交并完成的是老鹳唐项目方向性策划案。 包括住宅市场分析/地块价值分析/营销推广策略/营销推广纲要/销售管理制度与执行五大部分： 市场分析部分之所以分析得相当全面，是作为营销推广策划工作的重要依据，之后主要做个案竞争分析和销售状况分析，而不做重复性的全面分析；地块价值分析主要针对地块优（明晰本案在城市格局中的发展地位）劣（主要是污水处理厂影响）分析，从而制定出扬长避短的销售战略；营销推广策略中的社区复兴，将着重体现本案物业管理服务并塑造全新的中产阶级邻里文化；营销推广策略中的体验式景观街区，是地块内向价值的外拓，在社区复兴基础上形成静态的内向型庭院景观生活+动态的外向型商业景观生活，并完全协调于周边板块的以住宅开发为主的城市复兴肌理；营销推广纲要是老鹳塘住宅项目开盘期之前的全程策划报告体系，又分为产品定位、市场定位、营销推广三部分；销售管理制度是老鹳塘项目销售组织与执行的规范性专业指导制度。 以下方案为近三天撰写出的老鹳塘项目营销推广核心细化案，作为上次提案的有力说明和深化执行。从下表即可看出仅一个庐山区对浔阳区购买群分化比例几乎相等。塑造并提升板块高附加值成为重中之重。在方向性策略案前提下，4月15日下午各位老总开会时主要研讨的是：“老鹳塘项目营销推广核心细化案”之以下方案。 附：房地产信息网投票结果显示 您购房时希望的地点是 投票项 百 分 比 得票 浔阳区 40% 44 庐山区 38% 42 开发区 17% 19 其他区域 5% 5 一、销售计划 老鹳塘项目销售计划各阶段完成表 各销售周期 各销售阶段 完成占总 销售额比例 每阶段完成 销售额 平均完成套数 2006年2月中旬至 5月31日 开盘期及 第一强销期 35% 7752.5万元 220套 2月11日至3月31日 2713万元 77套 4月1日至30日 2713万元 77套 5月1日至31日 2325万元 66套 2006年6月1日至 8月31日 销售维持期 及过渡期 20% 4430.0万元 125套 6月1日至30日 1550万元 44套 7月1日至31日 1440万元 41套 8月1日至31日 1440万元 40套 2006年9月1日至 10月31日 第二强销期 25% 5537.5万元 157套 9月1日至30日 3045万元 94套 10月1日至31日 2492万元 63套 2006年11月1日至 12月31日 收尾期 20% 4430.0万元 125套 11月1日至30日 2658万元 75套 12月1日至31日 1772万元 50套 合计完成 100% 22150万元 627套 备注 上表按可研报告总销售额22150万元估算进行计划编排。 说明1：老鹳塘项目销售周期06年2月至12月共11个月，按照方向性策划案指导性要求，05年10月份将正式步入意向客户的积累阶段；05年6月份就要进行项目前期造势，以便在同地域众多项目的规模楼盘竞争态势下，力拔头筹。 说明2：销售计划的重点阶段放在06年3、4月份的第一强销期和9、10月份的第二强销期。因为开盘期已积累相当意向客户，第二强销期是项目11月份的封顶期前期，相当于准现房销售。 说明3：本案计划销售周期较短，注定了项目塑造成一个短平快的楼盘，故每阶段销售完成指标设定较为均衡。并尽量塑造成项目没有淡季概念的全程热销。 说明4：参照可研报告总销售额22150.00万元，其中多层住宅售价2000元/平米，高层住宅2400元/平米，商铺2500元/平米。平均每月需完成57套房销售，平均每月需完成2013万元销售额。但随着创新策略（中国首创社区复兴的实施对全叛均价将有提升）以及预估商铺价格3000元以上（中国首创体验式景观街区对商铺价格将有提升），预计纯利创收将在原有基础上直线增加1000万元人民币以上。 说明5：以上计划参照可研报告商业7000平米，1750.00万元；高层住宅50000 平米，12000.00万元，多层住宅42000平米，8400.00万元制定。通过分析认为，可研报告的各物业