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房地产市场宏观调控效果剖析 　　摘要：房地产作为资金密集型行业，金融政策已成为调控房地产市场的重要工具。因此，适时调整金融政策，保持房地产业持续稳定发展，对防范金融风险以及促进我国国民经济持续快速发展具有重要意义。本文通过比较分析法和数据分析法进行整理，从理论上分析了金融政策调控房地产市场的主要工具及作用机理问题，理清近年来我国对房地产市场的宏观调控金融政策，分析了调控的效果，并对金融调控政策出现的问题进行反思。最后提出了提高房地产金融调控政策效果的建议，来寻求对房地产行业合理的宏观调控方式。 　　关键词：房地产市场；宏观调控；金融手段 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02 　　一、我国房地产市场发展现状 　　由于市场的刚性需求，房地产市场一直是我国居民关注的焦点，目前中国房地产市场存在的问题在于：一、二线城市土地和住房价格持续上涨；三、四线城市，市场需求有限，效益不高。从总体来看，中国房地产市场整体上还有较大发展空间，但“差异化”，尤其是区域市场差异化，将趋于主导地位。2012至2013年，一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而个别城市如温州和鄂尔多斯甚至有所下跌。这也表明区域市场的差异化，与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应等有着错综复杂的关系。 　　据2014年来自国家统计局的数据显示， 4月份70个大中型城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加。与2013年同期相比，70个大中城市新建住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点，涨幅呈收窄的趋势延续。 　　针对目前房地产市场的现状，不少机构提出了楼市“拐点论”“崩盘论”。但也有专家指出，整个房地产市场仍处于成长过程中，增速下降也属于市场正常现象，而且前4月多数指标仍延续了增长的势态，只有房屋新开工面积、商品房销售面积分别同比下降22.1%、6.9%。 　　二、我国房地产市场宏观调控的背景 　　房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的基础性、先导性产业。但是目前中国的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，投资规模过大，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，市场运作不规范等。部分城市的房地产市场已经出现泡沫。近年来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善。房地产业投资过热，不仅导致整体经济由偏快向过热转化，而且还是引发房地产泡沫的关键性因素。上世纪90年代日本就是因房价过快上涨引起房地产泡沫，由房地产泡沫的破裂引发金融危机乃至经济危机。2007年以来的美国金融危机也是这样引发的。 　　房地产调控的最主要的目标在于“稳定房价”。宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分析造成这种失衡的原因，通过这种总量控制进而稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。同时房地产调控目标应是引导房地产业稳步健康发展，过高的房价或泡沫破裂进而导致经济衰退都不符合各方利益。 　　三、我国房地产市场金融调控的主要工具 　　货币政策工具是中央银行为达到货币政策目标而采取的手段。现阶段，中国的货币政策工具主要有利率政策、存款准备金、公开市场操作、再贷款与再贴现、窗口指导和汇率政策等。 　　（一）利率传导作用 　　房地产行业的资金需求极大，因而利率的变动会对其带来较大的影响。由于房地产开发企业自有资金不足，依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款，贷款利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响。由于房地产属于一种价格较高的特殊商品，大多数消费者多采用住房抵押贷款的方式进行购买，利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的利息额。 　　（二）信贷传导作用 　　对消费者而言，现金流入的增加、资产负债表的改善，获得银行消费信贷的可能性增加，他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金、窗口指导等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性的货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。 　　（三）汇率传导作用 　　2005年我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。汇率制度的改