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房地产开发企业土地增值税纳税筹划剖析 　　摘 要：土地增值税是我国目前税负较重的税种之一。对土地增值税进行有效的纳税筹划，能够减轻企业的税收负担，降低经营成本，提高经营管理水平和企业竞争力，推动企业健康稳定持续发展。以房地产开发企业为例，简要探讨如何进行土地增值税的纳税筹划。 　　关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划 　　中图分类号：C91文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0039-02 　　1 引言 　　房地产开发企业涉及的税种比较多，包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等。其中土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，它是按照30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率计征的，税负比较重，而且，缴纳土地增值税的同时企业还需缴纳营业税及附加税、印花税等。因此，如果能够通过有效的纳税筹划减少土地增值税支出，对于减轻企业负担、提高企业收益有着积极的影响。 　　2 纳税筹划的概念及原则 　　纳税筹划是在法律允许的范围内，对涉税行为进行合理筹划，达到减轻税收负担的目的。 　　在设计纳税筹划方案时，必须具备以下原则： 　　（1）合法性。纳税筹划是一种合法行为，企业通过违法行为来逃避缴纳税款，损害国家利益，不是纳税筹划，被发现后不仅要补缴税款和滞纳金、接受罚款，还会对企业和个人声誉造成重大影响，得不偿失。要满足合法前提，筹划主体应当认真了解税法的相关规定，不仅要有合法筹划的意图，还要从程序规范上保持合法原则。 　　（2）成本效益原则。有效的纳税筹划必须使企业的整体负担减轻，即筹划之后增加的成本必须小于筹划带来的效益增加。房地产开发企业涉税广泛，项目开发周期较长，经营管理较为复杂，如果只考虑降低土地增值税，有可能造成其他税种的负担增加了，或者当前的税负减轻了，却使以后的税负加重了，亦或者改变经营管理模式增加的成本反而高于节税的效应，这些都不是有效的纳税筹划。因此，筹划主体必须着眼于企业整体的成本效益，才能提出成功有效的方案。 　　3 房地产企业土地增值税纳税筹划具体方法 　　土地增值税的计算公式为： 　　应纳税额 ＝ ∑（每级距的土地增值额 × 使用税率） 　　＝ 增值额 × 适用税率 — 扣除项目金额 × 速算扣除数 　　在以上公式中，增值额是应税收入减去扣除项目金额的差额，增值率即增值额与扣除项目金额的比率，应税收入包括转让房地产取得的货币收入、实物收入和其他收入，对于不同主体的不同的转让行为，可扣除项目不尽相同。对于房地产开发企业转让新房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及加计扣除。对于房地产企业转让存量房的行为，可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格和转让环节缴纳的税金。 　　（1）收入形式转化。 　　当可扣除项目金额一定时，应税收入的增加会造成增值额和增值率的增加，在超率累进税率的计税方法下，增值率增加可能导致税率的提高，从而使纳税人的税负大幅度上升。因此，合理地减少应税收入，能够有效地降低税负。 　　收入的形式转化，就是将房地产转让过程中可以单独进行处理的部分分离出来，转化成非土地增值税的应税范围，从而达到减少土地增值税应税收入降低税负的目的。 　　在转让新建商品房时，房地产开发企业销售的可能不是毛坯房，而是经过了一定程度的精装，这一方面反映了购房者更高的要求，另一方面也体现了企业的营销策略，如果企业在购房合同上只有总体转让价格，那么所有价款都应当作为土地增值税的应税收入，为了降低税负，企业可以将房屋装修增值分割出来。具体操作是企业再设立一家装修公司，专门为其开发的房屋进行装修，在售房的时候需与购买者签订两份合同，一份是与房地产企业签订购买毛坯房的合同，一份为与装修公司签订的装修合同，由于第二份合同记载的收入金额按建筑业缴营业税，这样可以降低土地增值税和营业税税负。 　　房地产企业在转让原自用自营的房地产时，如果打算将其中的设施一并转让，也应当考虑将其中可以单独处理的部分分割出来，分别出售。具体操作是与购买者签订的合同中分别注明房地产转让价格和其它设施的转让价格，或者分别签订两份合同，这样其它设施的转让属于增值税应税行为而不属于土地增值税纳税范围。如果纳税人不将价款区分开来，整体出售，可能导致多缴税款。 　　（2）开发费用扣除方法的选择。 　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但是由于这三项费用是期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此它们不是按其实际发生费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。 　　根据《实施细则》规定，开