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房地产开发企业所得税管理问题初析 　　【摘要】近年来，作为人们衣、食、住、行四大基本生存需要之一的房地产行业，成为社会关注的焦点和舆论的热点。本从房地产的经营特点出发，用真实的房地产公司作为研究对象，针对所得税征管等相关问题进行了分析与阐释。最后总结出管理建议，由一定的现实意义。 　　【关键词】房地产开发 所得税管理 　　近年来，随着我国经济的高速增长，人们生活水平日益提高，人们改善居住条件的需求不断提高，促使房地产开发业得到迅猛发展。但在税收管理上，特别是国税部门对此行业的征管，实事求是地说，由于多种因素的制约，应该说是不甚理想。下面就房地产企业所得税管理中存在的问题和建议，做一粗浅分析。 　　一、房地产业的行业特点 　　（一）开发项目周期长 　　房地产开发项目从立项、审批、施工到完成房屋销售、入住及整个项目清算，往往需要3～5年时间，周期较长。收入成本结转不准确、不及时现象较为普遍，极易形成企业所得税预缴不到位。 　　（二）销售形式多样化 　　房屋销售有的采取一次性全额收款方式销售，有的采取分期付款方式销售，有的采取银行按揭方式销售，有的以支付手续费方式委托销售，有的以视同买断方式委托销售，还有的按包销合同或协议约定的价格销售，致使收入确认不明确。 　　（三）财务核算不规范 　　目前，房地产企业大多聘用工商企业的下岗会计，对房产业财务核算及相关税收政策了解掌握不足，尤其是新办房地产企业，在筹建初期，大多由法人亲戚临时兼任财务人员，会计人员素质参差不齐，客观上导致此类企业核算不真实、不准确。 　　二、目前房地产开发企业管理存在主要问题 　　（一）企业方面 　　（1）收入核算方面。不按时结转销售收入，占用税款。按照《企业会计制度》规定，商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入的实现。而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间，即按规定预征所得税。会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同，导致开发商由于对税法规定不了解，对已售并交付使用的商品房长期挂预收账款科目，拖延开具销售发票时间，不及时结转销售收入，从而造成滞纳税款。以收抵支。房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入应付账款等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。虚开少开发票，实现双偷。开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现双偷。收取价外费用不计收入。不少开发商在售房后，以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。由于对于税收政策掌握不准，房地产企业将完工产品转做经营性资产，未视同销售，不记收入，少申报纳税。隐瞒销售收入，将收入挂在应收应付款的往来帐上。如个别房地产企业，将售地的款项挂在“应付帐款”中，从凭证和帐簿上看是向个人借款，其隐瞒手段实在令人难以觉察。 　　（2）成本费用结算方面。取得的票据不规范。企业会计核算不规范，以白条或收款收据入账成为普遍的现象，无法真实、准确地反映各个会计期间的收入、成本、费用，正确核算企业的利润。有些核定应税所得率征收企业主观上认为只要按照收入总额申报缴纳企业所得税，对其取得的成本费用支出凭证不再计较其是否符合税法规定要求，客观上也相对压低减低企业工程成本；不按规定结转费用。按国税发[2006]31号文规定房地产企业应按完工房屋已预收数及时转作销售收入，同时合理分摊相应成本费用，正确计算应纳税所得额。有些企业对已真正交付使用但未办理房产过户或未到约定交付使用期的房屋不及时核算收入和成本，造成滞后申报总额延迟交纳企业所得税，人为调节企业利润；虚增房地产开发成本，以冲减利润。一些房地产开发企业利用在建筑安装发票和建筑工程合同上多开具和拟定建筑安装工程费用，宁愿多交6.24%的建安税收，避重就轻，以达到少缴、不缴33%的所得税的目的。试想，一栋楼房的建筑安装工程费用多列支10元/平方米的建筑费用，就能少缴几万元，甚至十几万元的税款。 　　与此同时，房地产行业还出现了一些税收违法行为的新动向： 　　一是利用关联交易转移利润，一些房地产开发公司把自己的楼盘以明显偏低的价格销售给其关联企业，造成偷逃税款。 　　二是采取包销方式，少计销售收入。一些开发企业与包销商签订包销合同约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为不仅造成开发企业和包销商双方偷逃税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。