房地产开发成本剖析.docVIP

房地产开发成本剖析 　　摘要：房地产业正在进入精耕细作时代，需要作为行业核心的房地产开发企业提升战略管理的水平，需要房地产开发企业的经营管理变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。加强成本管理是房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课，有效的现代成本管理能提高企业的核心竞争力，从而为房地产开发企业战略管理提供强有力的支持。 　　关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理 　　房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。 　　一、 我国房地产开发企业的成本构成 　　成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。 　　房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。 　　（一）横向上成本构成 　　（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。 　　（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 　　（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 　　（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 　　（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。 　　（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　　（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。 　　（二） 业务流程上成本构成 　　（1）项目前期策划和确立阶段的成本 　　（2）项目设计与计划阶段的成本 　　（3）项目施工阶段成本 　　（4）项目使用阶段成本 　　从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。 　　（二）我国房地产开发企业的成本管理现状 　　（1）成本管理工作留于表面 　　（2）成本管理缺乏市场观念 　　（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化 　　（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向 　　（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重 　　（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析 　　（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本” 　　（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄 　　（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够 　　（4）成本管理没有抓住重点 　　（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理 　　二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理 　　（一）项目策划阶段成本管理 　　此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。 　　（二）设计阶段的成本管理 　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程