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房地产开发成本构成及控制因素剖析 　　【摘要】：基于房地产项目成本组成及影响因素分析的基础上，探讨各类房地产开发成本的控制措施，结果显示房地产开发成本控制为系统工程，要实现对开发成本的有效管控，需在开发全过程注重成本控制，尤其在设计阶段引入竞争机制和限额设计，能有效降低后期开发成本。此外，建设阶段的精细管理也可在一定程度上降低成本。 　　【关键词】：开发成本；竞争力；房地产开发 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 　　随着国家对房地产业宏观调控的逐步深入，房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业面临着日益激烈的市场竞争。在这样一个极具挑战的市场中，开发企业应在加强对工程质量管理的基础上，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中的竞争力。因此，在建设满足市场要求的房地产项目的同时，如何有效控制项目投资成本打造极具竞争力的项目和企业，成为每个房地产企业面临的重大课题。 　　1房地产项目成本组成及影响因素分析 　　房地产项目自前期策划开始直至最终竣工交付为止，投资成本贯穿其中，主要分为项目前期阶段、建设阶段及后期销售交付阶段。 　　项目前期阶段成本主要包含可行性研究费用、土地费用、地质勘探和规划设计费用及各类行政收费。首先，土地费用占比较大，该费用受房地产市场景气度、地段、周边配套设施等因素的影响较大，若市场行情旺盛，则土地的强劲需求会带动土地费用上升，反之则会下降或者保持稳定；靠近城市中心及周边配套设施齐全的地块，土地的价格较高，而处于城郊且交通、水暖气等基础设施缺乏的地区，土地价格则较为低廉。其次，勘测设计费用在整个房地产项目投资中的绝对占比一般不大，但产品设计的优劣却对项目的建设投资影响巨大，设计费用受建筑结构形式、材质选取、安全标准等因素的影响；其中建筑结构形式相对固定，而材质选取却有较大选择余地，高品质材质一般会推高投资额度，另外安全标准的选取极为重要，较高的安全标准会极大的推高造价，降低产品的竞争力，反之则会降低投资。最后是各类行政收费，此项费用较为固定，主要受国家及地方有关房地产的各类政策影响。 　　建设阶段成本主要包含项目主体的建筑成本、安装成本、景观绿化和基础设施投资等。其中，项目自身的建筑和安装成本占投资的绝对主体，室外的景观及配套设施投资占比较小，本阶段投资主要受合同订立、工期和现场管理的影响。工期较短则机会成本较低，现场管理严谨到位，成本的控制就好，否则成本就会大大增加。 　　后期销售交付阶段成本主要包括广告费用、推广费用。主要受房地产市场景气度的影响较大，市场销售形势好，成本就低，反之营销推盘的难度加大，费用会相应增加。此外，融资成本并不独立存在于某一开发阶段，而是贯穿于整个开发过程中，主要受自有开发企业自有资金多寡、工期及融资方式的影响。若开发企业实力雄厚，自有资金多，融资额度少，成本就低，反之则高；融资时间长短也是重要影响因素，融资时间短，成本就低，反之则高。 　　2房地产成本控制措施分析 　　2.1项目前期阶段成本控制措施分析 　　2.1.1土地取得成本控制 　　（1）客观投标。充分搜集目标地块的基础数据，以便通过现有房产价格倒推，控制拿地最高价；加强对竞争者的研究，谨慎客观投标。 　　（2）争取政策支持。考虑国家或区域政策对土地价格的影响，积极与地方政府协商，争取适合的优惠政策。 　　（3）反周期拿地。适时在市场景气度低时低价获取土地，降低土地成本。 　　2.1.2 规划设计成本控制 　　（1）引入竟争机制。以设计招投标的方式选择设计单位，能在保证设计在先进、合理的基础上，增大经济因素在设计评标中所占的比重，还能最大限度减少因设计质量问题导致的工程变更及由此增加的成本。 　　（2）推行限额设计。由于设计单位不重视工程成本控制,故这一阶段的成本控制应由开发企业牵头与设计单位共同完成，明确地告知设计单位设计意图和成本控制目标。定期会商，从工程、销售等角度对设计方案进行优化分析。尤其在施工图设计阶段,各专业应以限额设计为工作重心, 将造价和工程量控制在限额范围之内，以降低成本，提高产品竞争力。 　　2.2项目建设阶段成本控制措施分析 　　2.2.1 招投标、合同洽商成本控制 　　项目招投标与合同洽商是成本控制的重点环节,招投标和合同质量将直接影响项目建设的成本管理和结算。 　　（1）严格招投标工作程序。招投标阶段要严格投标单位资质标准，选择信誉良好且合理低价的施工企业来实施项目建设，以保证项目的品质、质量、进度，从而起到控制成本的作用。在招标过程中,工程和造价管理部门应仔细审阅图纸，加强工程清单审核，以减少工程实施过程中的设计变更及因此导致的后期索赔。 　　（2）固化施工合同。施工合同是竣工结算的主要依据，对于工程造价的影响较大，尤