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房地产开发过程中土地增值多元主体行为剖析 　　摘要：对房地产开发过程中的土地增值收益和参与此过程的多元主体运用博弈论方法，从土地出让价格、资金筹集方式、房地产价格三个层面分析主体之间的行为对土地增值的影响；以绍兴市某房地产开发项目为例，估算多元主体在土地增值收益中的分配。结果表明：中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者都对土地增值做出了贡献，并在不同程度上参与了土地增值收益的分配。最后，提出转变土地使用权出让方式、改进房地产金融的配套措施、完善土地税收政策、加强我国土地增值收益分配的管理手段等相关建议，有效保护多元主体在增值过程中切身利益的同时，为调整土地增值收益分配机制提供新的思路。 　　关键词：房地产开发，土地增值，多元主体行为，收益分配 　　中图分类号：F321.1 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）07-0045-54 收稿日期：2015-06-07 　　土地增值是土地价格的上涨和土地价值的增长，随着我国城市土地有偿使用制度的推行，土地市场逐渐发育成熟，土地资产价值逐渐显化。中国城市地价动态监测网站显示，2000年全国住宅地价水平仅为918元/平方米，2014年全国住宅地价水平就已经升至5277元/平方米，14年间全国住宅地价水平就增长了近5倍，年均增幅35.7%。目前，关于土地增值的研究重点是土地增值的影响机理及其收益分配。土地增值既与土地利用调控、税收、政策等宏观因素有关，也受邻里关系、区位、交通等微观因素影响；土地增值是全社会共同努力的结果，其收益和分配直接体现土地所有者与使用者的利益关系。目前文献中分析这些主体行为对土地增值的作用和影响还不多。因此，本文对房地产开发过程中的多元主体行为进行研究，不仅需要分析主体之间的行为对土地增值的影响，还要分析主体在土地增值收益中的分配关系，以此丰富和完善城市土地增值的理论体系和研究框架，为研究城市土地增值收益分配理论提供新思路。 　　1 房地产开发过程中的土地增值及主体分析 　　1.1 土地增值收益分布 　　房地产开发过程是创造和体现城市土地价值的重要过程，包括土地开发、土地出让和房产开发3个环节。在土地开发环节，政府对土地进行开发，可以获得由基础设施建设带来的全部土地增值收益。土地出让环节是体现城市土地价值的主要环节，此时产生的增值以土地出让价格的形式体现出来，政府参与了增值收益分配。房产开发是使土地达到建筑物用途的环节，这时候的土地增值通常由房屋交易中的房价确定。然而，开发商是追求房地产开发利润的，一般不会单独计算在土地上真正获得了多少，所以此时的土地增值是包含在房地产利润中的，即开发商参与了土地收益的分配。因此，对于房地产开发过程中产生的增值，可以通过土地出让价格、房地产价格等形式表现出来，同时政府还可收取由土地使用者缴纳的税收，土地增值的另一种表现即从税收政策中体现，所以政府和土地使用者可以共同参与土地增值收益的分配。因此，房地产开发主要是指从政府开发土地开始到开发商完成房地产项目时所发生的土地增值过程，是个人或群体相互作用最激烈的一种“社会情境”，是由众多的利益主体进行决策的一个复杂过程。 　　1.2 多元主体的分类 　　在我国，城市土地归国家所有，国家是土地所有者。地方政府代表国家履行相关权利和义务，是土地管理者。土地使用者主要是指有偿使用土地的集体或个人，主要包括开发商以及房屋和土地的使用人，除此之外，还有其他利益主体，如投资商、施工方、商业银行、媒体、中介及物业公司等。上述主体都可能为土地增值做出贡献，应得到相应回报。据此，对房地产开发过程中的多元主体做出了分类，如表1所示。 　　在房地产开发过程中，中央政府通过制定土地、金融、税收等政策来影响其他主体的行为，从而对土地增值产生影响，是土地所有者；地方政府通过开发土地、出让土地来增加财政收入，是土地管理者；开发商购买土地，并利用银行信贷进行房地产开发来获取利润，是主要的土地生产者；商业银行为地方政府和开发商提供房地产开发贷款以及为购房者提供房地产抵押贷款，来获取优质的资产，是主要的土地投资者；自住型购房者为满足生活需要、改善居住条件而购买房屋，是主要的土地消费者。可见，这几个主体是对土地增值有较大影响的利益主体。 　　2 房地产开发过程中多元主体的行为分析 　　2.1 土地出让价格层面的行为分析 　　我国现行土地出让方式有协议出让和招拍挂出让。在这几种出让制度下，中央政府可以在土地出让环节约束和规范地方政府和开发商追求最大化土地收益的行为动机，进而影响土地价值的变化。与协议出让相比，招拍挂出让从三方面改变了博弈规则：一是竞争门槛的提高，把开发商的开发资质、企业信誉、财务状况等列入投标条件中；二是“价高者得”的竞争手段，对土地的取得采用市场化的竞争