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房地产成本控制及节能系统初析 　　 摘要：成本上涨，质量、安全、信息化、管理规范化的要求日益精细化，作为管理环节关键一环，房地产企业如何开源节流，提供更好、更加能符合市场需求的产品，保证品质同时保证利润？对管理团队而言就是需有效进行合适产品开发、拓展节能设计及加强成本控制。 　　关键词：成本动态控制 , 节能产品替代 　　Abstract: the rising costs, quality, safety, informationization, management standardization are becoming more demanding of fine, as a key link in the management link, real estate enterprise how to open source throttling, provide better and more to conform to the market demand the product, guarantees the quality and guaranteed profits? As for the management team is effective to the appropriate product development, develop the energy saving design and strengthen the cost control. 　　Keywords: cost dynamic control, energy conservation product substitution 　　 　　 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　前言 　　在目前宏观调控严峻形势下，人工、材料、设备市场价格、土地成本节节攀升，限购压力，资金回笼受限，经营压力巨大。项目质量、安全时刻未能放松，信息化、管理规范化要求日益精细，如何在市场上抢占先机，使企业项目优于其他，保持企业良好信誉口碑，在竞争日益激烈市场中立于不败？作为管理环节关键一环，房地产企业如何开源节流，提供更好、更符合市场需求产品？如何提升地产项目品质同时保证利润，快速顺利回笼资金，保证项目销售快速顺畅、利润最大化？以上均需要我们加强管理，总结日常工作学习，就以下方面和大家交流探讨： 　　一、产品定位准确 　　准确定位产品功能、保证所面向客户的合理要求，发扬项目优势，满足规范同时保品质： 　　1.1产品定位调查途径： 　　市场调查建议采用方法：专家调查、市场问卷、波士顿矩阵、广泛调查法综合测评判定。如：某地产公司对客户需求做简单调查排序： 　　项目单方销售价格、 交通便捷程度、项目产品结构安全质量、配套设施齐全、园林绿化等软质景观、配套服务是否完善（教育、医疗及商业）、物业管理专业状态、标识、设备、设施等分项设计是否便捷美观。 　　营销部门反馈： 　　记录客户需求、调整项目状态，及时总结，如：居住要求；采光要求；明厨明卫；南北通透；落地窗、飘窗；观景露台；园林绿化环境；销售示范区营造及交房标准、答客问、产品说明书制定； 　　设计公司管理： 　　设计单位总包/奖罚制度/择优采纳设计技术经济建议 /概算管理制度； 　　物业维护部门反馈：规避重大、常见、琐碎问题；如：防水处理，上下水是否畅通；提供物业公司运营管理建议； 　　1.2运用成本测算对应调整产品定位 　　追求品质同时进行成本测算、不以牺牲成本利润为代价追求超出标准的品质、勿一味追求成本控制而忽视产品品质。 　　二、体现发扬项目优势 　　业态优势/卖点梳理/供选择产品特点/统一色调图案的标准化标识（同外立面设计外观，同材质色调）/符合当地气候地貌、人文环境/如某项目因城市以湿地著称，小区及样板区可采用湿地景观给人以回归自然之感，营造放松氛围制胜/风格定位、规划条件/绿色住宅、生态住宅设计/客户重点敏感度价值创造/园林绿化大堂、电梯、户门、窗等 　　三、关注设计质量 　　主体设计细化，各专业避免不交圈；/土建、装饰、机电安装专业综合配套到位；/二次设计到位；/严格控制设计不到位的变更及其他各种不确定因素； 　　四、重视施工管理过程 　　 建设方：工期、造价、质量、安全；/监理方：监理单位素质，监理岗位职责，重视监理例会；/施工总包方； /分包方、劳务方、一线工人； 　　五、成本动态控制 　　项目开始前计划成本；综合土地成本、前期费用、工程建安成本、市政、燃气、管线配套工程、园林绿化工程、销售成本等。/招投标阶段招标文件、合同清单、招标控制价、清标/合同签订阶段合同谈判、合同价控制；/施工过程的变更、签证等造价控制；/施