房地产投资风险因素剖析.docVIP

房地产投资风险因素分析 　　房地产投资以其高预期回报率、抵抗通货膨胀能力等多项优点成为重要的投资工具。然而由于房地产投资固有的周期长、投资额大、涉及因素多等特点，风险贯穿房地产开发的整个生命周期。房地产投资的风险因素按风险来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。 　　一、社会风险因素 　　社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括： 　　(一)政策风险 　　政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。 　　(二)房地产审批风险 　　房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。 　　(三)城市规划风险 　　城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。 　　(四)区域发展风险 　　区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。 　　二、经济风险因素 　　经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类： 　　(一)市场供求风险 　　任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。 　　(二)财务风险 　　财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。 　　(三)融资风险 　　房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。 　　三、技术风险 　　技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种 　　(一)建筑施工技术和工艺革新的风险 　　采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。 　　(二)建筑设计变动或计算失误风险 　　建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。 　　(三)施工事故风险 　　施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、