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房地产投资风险因素及其结构系统剖析 　　【摘 要】最近几年房地产业已经成为热门话题，也已然成为我国经济的支柱产业，作为关乎国计民生的产业，房地产业对社会经济的影响是巨大的，由于房地产投资比较大、投资回报时间长，使得房地产投资风险比较大。本文对房地产的投资风险的因素进行详细阐述，希望能为房地产投资决策提出有借鉴意义的参考。 　　【关键词】房地产投资；投资风险；投资风险分析 　　随着我国房地产业被炒热，房地产业的风险正在逐渐加大，加之房地产业的风险往往和国家经济息息相关，近年来关于房地产投资风险的关注日益被重视起来。由于房地产业有着投资大、投资期长、回报慢等固有的特点，使得房地产开发决策者不能仅仅凭借着经验去判断市场走向，而需要更加科学的方法去预测市场。为了正确预测房地产市场的风险以找到好的规避方法，在进行房地产投资前必须要进行房地产风险分析评估，充分考虑到房地产业的未来走向和一系列不确定因素对房地产业的影响，本文对房地产风险进行系统分析，以便为房地产投资提供科学依据。 　　一、房地产投资风险的含义 　　风险一词在各个领域被广泛应用，但是它的具体含义却并不好明确，要想给风险下一个明确的定义还真不是一件容易的事情。作者认为，风险是一件事情的发生具有不确定性，这种不确定性会给人们带来一定的损失。把这一概念引入到房地产领域是指投资者的预期收入不能实现，并且这种概率越大风险就越大。通常情况下，房地产投资的风险是指投资房地产而造成损失的可能性。这种损失具体是指投入资金没能够的得到预期收入的损失。 　　因为房地产投资中存在着很多复杂的因素，这些因素又有着很大的不确定性，通常情况下我们可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险，所谓系统风险是指由于某种全局性的因素所导致的投资收益受到威胁，这种因素也会对证券市场造成影响。这种风险体现在金融方面，影响投资者的银行贷款利率和消费者的购买力。非系统风险是指发生于企业内的个别风险，系统风险和非系统风险的区分在于系统风险应当尽最大努力进行规避，非系统风险应当尽量避免和消除。 　　二、房地产投资风险的特征 　　（一）不确定性 　　所有投资项目的风险是无法避免的，而房地产开发项目也是如此。通常情况下，一个特定项目的风险是一定的，他的发生时有概率的，是多种因素共同作用的结果。 　　（二）规律性和可预测性 　　风险的产生通常条下是客观条件不断变化的结果，也就是说，风险是各种不确定因素相互作用的结果，但是由于各种因素的变化都是可以进行预测的，而房地产项目通常又是和社会中各项产业有着固定的关系，所以，房地产业风险是可以进行预测的。 　　（三）可变化性 　　风险有一定的规律性，但是风险中的各种因素通常是不断变化的，一旦有那其中一个风险因素发生了变化，其他的风险因素势必也会跟着发生相关的变化，在房地产项目中风险因素发生变化时房地产项目的其他因素也就跟着变化，有些变化可以进行人为控制，但是有些变化会随着项目的不断进行而发展。总之在房地产开发中，有些风险在发生时就已经被控制，有些风险始终无法得到有效的控制。 　　（四）潜在性 　　风险是一种可能性，这种可能性仅是一种概率，房地产的风险也是如此。这种可能性要真实发生还要有充分的条件，这就是我们通常所说的峰下的潜在性。 　　（五）风险的阶段性 　　风险的发展不是一直不变化的，不断发展变化的，这种变化通常是分阶段的，那就是风险潜在时间段、风险发生时间段、风险造成后果时间段。这就决定了风险通常是可控的，只要风险还没有造成结果，在前两个阶段是可以被解决的。只要在前两个阶段被解决，通常不会发生很严重的影响。 　　（六）结果的双重性 在传统的眼光中，风险通常被看做是不好的，风险的结果也通常被看做是有害的，但是实际上风险的结果通常是双重性的，有可能造成不好的结果，同样有可能造成好的结果。因为风险往往会引起房地产企业的关注，在风险有可能发生时，房地产企业总是会想办法进行解决，在解决的过程中往往不仅解决了风险，还会给企业带来意想不到的收益，这就是风险的双重性，这正好说明在房地产企业损失和收益往往是共存的，也是相互转化的，这就要求房地产企业管理者应当充分认识这种损失和收益的紧密联系，尽量增大收益避免损失。 　　三、房地产投资风险系统性分析 　　房地产市场之所以变化万千，还是因为有一系列风险因素的存在，而这些不确定的因素优势会发生连锁反应，一种因素变化会引起很多因素跟着变化，这一系列因素的变化往往还会给房地产业带来很多不同形式的风险，在房地产风险进行评估和分析中，分析各种因素要全面细致，如果有没有考虑道德因素或者被遗忘的因素，评估出来的风险往往会有很大偏差，但问题是如果把每个因素都综合考虑，又不免造成数据过于复杂，要想把所有的数据都综合起来更是不现实的，实际的操作中我们只能把主要风险因素进行概