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房地产施工管理及技术手段剖析 　　摘要：要提高房地产项目的工程质量，控制工程造价，保证房地产开发的经济效益，必须在工程实施阶段加强工程建设项目的管理。本文探讨了房地产项目的施工管理措施。 　　关键词：房地产项目；施工；管理；职能；措施 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、房地产项目施工管理的基本职能 　　1、计划职能：它能把项目的全部的目标、全过程和全部的活动统统纳入计划的轨道。用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便及时发现弊端，使项目协调有序地达到预期的目标。 　　2、组织职能：是指通过授权、职责划分、合同签定与执行和各种规章制度等方式建立高效率的组织保障系统，以确保项目目标得以实现。 　　3、协调职能：施工项目管理是在一个时间段内进行的有序过程中，根据时间段及项目要求的变化，管理内容也发生变化，所以施工项目管理要求强化组织协调工作。项目不同的阶段、不同的部门、不同的层次之间存在着大量的结合部，这些结合部之间协调、沟通是项目管理的主要的职能。在各种协调中，人际关系的协调最为重要。房地产项目开发是具有复杂性和系统性的，项目经理在整个项目开发的工程中即要进行内部协调也要进行外部协调。外部协调包括与那些房地产开发建设相关的政府职能部门的协调，为了能达到项目预期的利润目标，在遵循相关法律法规以及相关的各项条例的基础上，进行必要的协调工作；内部协调包括对企业各个部门以及人员的协调，使其达到最佳的运转状态，服务于工程项目的整个过程。同时内部协调还包括与施工项目的承包商和监理公司该项目监理部的相关协调。工程项目管理的主要内容包括：质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理，以及开发商、建设师、承包商等关系的协调。所有的协调都是建立在人与人之间的相互沟通、理解和尊重基础上，所以说在整个协调的过程中，人际关系的协调是核心的地位。 　　4、控制职能：项目管理通过计划、决策、反馈对整个项目实行有效的控制。项目的控制往往是通过项目分解，阶段性目标的提出和检验各项指标、定额的贯彻和执行以及在实际施工过程中的反馈和决策来实现的。施工项目控制是以质量控制、进度控制、成本控制为中心。 　　二、房地产项目的施工管理措施 　　1、 对工程的质量严格把关 　　对质量加强管理，返工率要严格控制。在项目施工过程中，对工程质量要严格把关，必须对所有细节都充分重视。在整个的项目施工过程中各方的质量监管人员要对施工的所有工序都必须加强管理工作和质量检查，采取严格的措施，避免质量问题，避免因为质量问题而导致的不必要的人力、物力、财力的浪费，造成工程投资的加大。 　　首先，必须严格保证施工单位按图施工。甲方代表必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸随时的进行抽查。如果发现问题，必须及时的进行处理，需要返工的立即返工。因此而造成的损失必须由施工单位负责。同时必须注意，不能绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，对施工方加以处罚。如果情节比较严重，要责令施工单位停业整顿，降低施工方的资质等级。因为工程质量而达不到所规定的质量标准的部分，要责令施工方进行修理、返工，因此而导致的损失由施工方进行赔偿。 　　其次，要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。房地产建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工方必须要先进行自检，监理复检，然后告知甲方代表。提供书面通知，写清施工方自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格，甲方代表方在验收记录上签字以后，施工方才能继续施工，如果甲方代表验收不合格，施工方必须在规定的时间内整改并重新组织验收。如果隐蔽工程部分没有进行验收，甲方代表有权检验已经隐蔽的工程部分，施工方要按规定进行剥露检查，积极配合甲方的检查。如果检查不合格，甲方代表对隐蔽工程记录单不能签字，同时要让施工方拆除返工。 　　2、施工项目成本控制 　　（1）建立项目月度财务收支计划制度。以用款计划控制成本费用支出。（2）建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出。（3）加强质量管理，控制成本质量。成本是项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。（4）坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。（5）定期开展“三同步”检查，防止项目成本盈亏异常项目经济核算的“三同步”，就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”。（6）应用成本控制的财务方法一一成本分析表法来控制项目成本作为成本分析控制手段之