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房地产税制问题简述及完美建议 　　摘要：我国房地产税收制度目前存在诸多不合理因素，如房地产税种过多、征税范围过窄、计税依据不尽合理等。同时，我国现行土地“批租”制度导致了一系列问题，税收制度设置不合理也引发了税负不公平的问题。为完善我国房地产税制，改革土地“批租”制度、扩大征税范围、改革计税依据将是下一步房地产税制改革的主要发力点。 　　关键词：房地产税；存量房；土地出让金；评估价值 　　随着我国房价的持续高涨，政府不断出台各种政策，以期控制房价过快上涨的势头，而其中的房地产税则成为政府调控房价的主要措施。然而，纵观我国各地及沪、渝两试区的房地产税收政策，我国现行房地产税制仍存在诸多问题。这些问题的存在不仅无法减轻地方政府的财政压力，而且与抑制房地产投机行为、合理调节贫富差距目标相去甚远。因此，探讨我国现行房地产税制存在的问题并为此提出相应的建议，对于加快我国房地产税制改革意义重大。 　　一、现行房地产税制存在的问题 　　我国对房地产征税已有多年历史，现行的房地产税制总体框架是在1994年结构性税制改革后形成的，且经过不断改革和完善才形成当今的房地产税制。然而，现行房产税制存在诸多不合理因素，无法发挥税收应有的调节作用。 　　（一）税种设置过多、重复征税现象严重 　　我国房地产税收体系中主要有房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加税等。在香港与房地产有关的税种仅有5个，美国与房地产相关税种主要有4个，相比于其他房地产税制较完善的发达地区或国家，我国的税种设置明显偏多。 　　众所周知，房屋和土地密不可分。而我国在现行税制下对土地征收城镇土地使用税，再对房屋征收房产税。在计算税基时，从房屋中剔除使用或购买时期的土地价值才是合理的，然而在实际操作中根本无法实施。若不剔除原土地价值，则对房屋进行征税的税基中又包含了原土地价值，从而造成重复征税。因此，有众多学者建议取消城镇土地使用税。这些问题的存在不仅造成征税成本的增加，而且导致纳税人逃税现象严重，而这又反过来加大了征税难度。 　　（二）保有环节税负较轻、流转环节税负较重 　　我国房地产保有环节税种主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税。流转环节税种主要有土地增值税、房地产销售营业税、契税、城市维护建设税等。2012年全国税收总收入完成100600.88亿元，其中房产税实现收入1372.49亿元，占税收总收入的比重为1.4%，城镇土地使用税实现收入1541.72亿元，占税收总收入的比重为1.5%。而在流转税环节，土地增值税、房地产营业税、契税、城市维护建设税分别占税收总收入的比重为2.7%、2.9%、4.0%、3.2%。通过对比不难发现，相比流转税，保有环节税负明显过轻。而且，由于房地产的刚性需求特征，环节流转税的绝大部分税负转移到消费者身上，这也是导致房价居高不下的原因之一。 　　同时，在流转环节又有更多的收费现象。有学者对某房地产开发过程进行实证研究得出大致结论：土地出让金、房地产收费（不含土地出让金）、房地产税分别占销售收入的21%、8.4%、16%。但若综合考虑土地出让金因素，房地产企业要向政府支付的开支比重将达到34%左右。这种“重流转、轻保有”的税制设计不仅加大了地产商的囤地行为，而且还严重阻碍了市场上大量二手房的交易。 　　（三）计税依据不尽合理 　　我国现行房产税计税依据为房产原值一次性扣除10%～30%后的余值，具体减幅由省、自治区、直辖市人民政府规定，没有房产原值的由该房产所在的地税机关参考同类房产划定。简单分析不难发现，按原值对房产征税会导致多方面的问题。第一，由于房屋在建筑后原值已经固定，不会随房产的升值而上升，所以以原值余值为税基根本无法反映房产的实际价值，也无法体现税负的量能负担原则。第二，同样建造价值的房屋，地理位置等因素的区别会导致房产升值幅度有很大差异。仍以原值为税基会导致纳税人间的横向不公平。第三，以原值为税基根本无法反映由于公共服务改善而导致的房产升值，政府无法获得相应回报，势必会降低地方政府提供公共产品的积极性。 　　对于保有环节的城镇土地使用税和耕地占用税，其税基是土地使用者占用的土地面积，这同样无法反映政府已经出让土地的实际价值情况。同时，由于这些税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，随着城镇化进程加速，城乡差距不断缩小，一些区域的城乡结合处已经难以清晰地分界，因此只对处于市区的企业征税而对处于乡村的企业免税，势必与税负公平相悖。 　　（四）征税范围过窄 　　我国目前的房地产征税对象主要为城镇营业性用房。作为改革试点的上海市、重庆市征税范围有所扩大。其中，上海市对上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房和非本市居民