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房地产行业土地增值税筹划浅述 　　【摘要】改革开放以来，随着国内经济的迅速发展以及城市化进程的不断加快，房地产行业也逐渐成为了国民经济体系中的重点支柱行业，也是关系到我国国计民生的重大事件之一。与此同时，房地产行业也成为了拉动国民经济增长的重点行业以及我国新的税源增收点。在房地产的开发建筑企业的相关税费中，土地增值税占据极大比重。土地增值税是房地产行业税收的主要组成部分也逐渐成为国家宏观调控房地产行业的重要手段。土地增值税是我国政府对土地收益的分配关系进行合理调整以及对土地资源进行调控的一项重要措施，伴随着我国国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的发布及实行，我国土地增值税的相关缴纳方式也转变成“清算制”，国家大力加强对房地产行业的税收管理。综上所述，能否合理有效地筹划土地增值税，直接影响到房地产行业内各个企业的生存及发展。 　　【关键词】房地产 行业 土地增值税 筹划 　　在房地产开发过程中，相关开发企业需要负担大量税费，而其中最主要的代表就是土地增值税。就目前为止尤其是新时期，对土地增值税进行更为科学合理的干预，对于开发商乃至整个社会经济的发展都是具有积极意义的。我国在最近几年之中，行业发展最为明显的莫过于建筑类，而建筑的开发以及进一步发展，势必与土地相连，这也就直接拉近了二者之间不可分割的关系，所以使得土地增值税成为了舆论监督最为明显的话题。针对诸多问题以及状况的出现，相关部门开始制定并不断的颁布出符合各个时期阶段的新法规，其最终目的莫过于对合理税收的有效保护。结合目前房地产发展的实际情况，与经济相关就会存在一定的收入合理化问题，所以需要借助于收税政策不断加以扶持和干预，最终成果推动房地产市场的发展。房地产开发商所需负担税种主要有以下几类，例如土地增值税、营业税、契税、房产税、耕地占用税、印花税、企业所得税、城镇土地使用税、维护建设税以及附加教育费等。其中，土地增值税主要是指在转让国有土地使用权和地上建筑物以及附着物并取得收入单位及个人，就其所取得增值额征收的一种税。 　　一、土地增值税所属相关内容 　　具体分析土地增值税，其所涉内容相对广泛，下面就对其定义以及征收依据等进行详细说明，以增加对此行业的认知。 　　（一）定义 　　所谓土地增值税，其实质上就是将一个单位、个人作为主体，在此基础上行驶转让行为――针对于国有土地，并最终将转让后的增值额作为进行计算的参考和依据，并递交相关部门。分析相关纳税人，其主要是指在整个转让行为发生之后，获得增值额的单位以及个人这一类发生行为的主体。课税对象，即对国有土地使用权和附属物进行有偿转让所得增值额。我国土地增值税实施四级超率累进的税率计算方法。 　　（二）土地增值税的相关征收依据 　　征收土地增值税的依据是纳税人对房屋及土地等进行有偿转让之后，所最终获得的土地增值额。可以将其涉及到的内容大体概括为如下几点：在得到了土地使用权的同时，就已经获得了既得金额，换句话说即为纳税人为了获取土地使用权相应支出的款项和合理账目费用。开发成本，是行为主体开展土地、房屋及其配套设施等相关工作过程中涉及到的费用成本，例如拆迁补偿、新盘以及建设公共设施等相关费用、开发时产生的间接费用。由此来看，其费用需要概括整个工程开发的全部过程。房地产开发费用是指在进行土地和新房及其相关配套设施的建设所产生的全部费用，主要包括与开发相关的销售费用、人员开展维护工作中的相关管理费、财务费用等等。但是要注意的一点就是，以上所提到的费用均不在纳税费用中加以扣除。相关涉及到的征收比例需要根据各地方实际情况以及当地经济水平计算其扣除比例。在对本人目前所有权房屋进行相关转让之前，首先要进行的一点就是对房屋的合理折价，而这其中所涉及到的费用需要安排专门从事此项工作的机构加以评估，在评估结束后将以重置成本价、新度折扣率相乘后得出的价格为准。在进行房地产转让时，所有与之相关的税金必须明确，例如营业税、城市建设税、印花税等。 　　（三）土地增值税特点分析 　　我们将土地增值税和同期类的众多税种进行对比，其自身独有的特点，大致分为以下四个方面：以转让地产或土地使用权时产生的增值额为计税根据。所谓增值额，其是指征税对象的销售收入总和扣除其开发成本、其纳税金额及其他扣除项目的余额。征税区域较广泛。从广泛两个字上进行分析，就是指涉及内容或者地域的宽泛，即境内房地产转让，均需要结合规定进行增值税缴纳。实施超率累进的税率计税方法。具体分析土地增值税的税率，其在进行全部的计算之前，必须以房地产转让的增值率情况（无论高低与否）作为基准来予以确认的，它是以累进原则进行分级计税方法。实行按转让次数征收的规定，即便仅仅发生了一次转让行为，也必须履行此规定，取其增值额征收税费。以上所说到的关于此税种的4个特点，