房地产融资渠道多元化剖析.docVIP

房地产融资渠道多元化剖析 　　随着国内金融市场的发展，房地产业的融资渠道也正发生着前所未有的多元化变化。 　　万科于2013年1月18日晚间公告了市场关注已久的“B转H”转板方案，拟申请将旗下境内上市外资股转换上市地，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股）。 　　实际上这并不是万科国际化的第一步，2012年5月万科收购重组香港上市公司——南联地产已经打开了万科国际化的序幕。收购万科置业加上本次转股，使得在香港资本市场拥有两个上市公司融资平台，未来在香港的融资成本将大大降低：相对于内地A股房企的融资成本的10%，港股公司的融资成本大多在4%左右，万科的国际化策略为未来进一步打通境外融资渠道、拓展国际视野做好了充分的准备。 　　1 国内金融市场发展趋势及对地产业的影响 　　金融市场的发展变化趋势历来与地产业的兴衰息息相关，而中国的金融市场发展呈现出以下发展趋势： 　　社会融资结构发生重大改变 　　2003～2011年间，社会融资总量的构成发生了重大改变。2003年新增人民币贷款为2.77万亿元，2011年为7.47万亿元，但占比下降了28%，2003年企业债券余额为500亿元，2011年为1.3万亿元，占比增加了6倍，2003年新增信托贷款额不足10亿元，2011年为2000亿元，占比增加了1.6%。 　　间接融资向直接融资转变的趋势 　　银行信贷融资的规模占社会总融资规模的比例逐年下降。间接融资方式已不再是主要方式，债券发行（包括短融、中票、集合债等）快速增长。直接融资将成为未来最重要的融资手段，金融脱媒及渠道多元化将成为未来中国金融市场发展的最主要特征。 　　资本市场开放和人民币国际化是必然趋势 　　银行寡头垄断、暴利的时代即将终结，未来将呈现多渠道齐头并进的局面。银行存贷利差逐年缩小，使银行在金融市场中的垄断格局被打破。2012年上半年人民币汇率波幅从0.5%调整到1%，国际化力度加大，外汇占款稳步提升，对外汇的有效利用、资本市场开放和金融体制改革提出了更高的要求。 　　中国金融市场的这种变化趋势与美国金融市场相比有很大区别 　　2011年美国国内债券总额及股票市值合计42万亿美元，银行信贷总额为9.4万亿美元，直接融资规模是间接融资的近4.5倍；相比之下中国直接融资规模仅为间接融资的1.4倍。在过去的50年间，美国间接融资的比例下降了一半，金融机构多样化的趋势非常明显，而中国的直接融资比例却如此之高，未来的中国要向成熟资本市场的模式转变，其融资模式就必将从以间接融资为主向直接融资为主变化。 　　2 国内金融市场之变对房地产企业造成深远影响 　　中国的这种大金融形式变化趋势已经对国内的地产业造成了深远的影响。在过去的20年中，中国处于超常规的城市化建设进程中，超常规的收益，超高的周转率，使得无数的开发商不惜选择高风险的策略：无节制拿地及无节制贷款，然后随着中国城市化建设的放缓与成熟，房地产也告别了暴利时代：土地购置费用的增长已经远超面积的增长，房企拿地成本越来越高，而销售价格受到宏观调控影响很深。使房地产企业的利润空间越来越狭窄，发展速度受到极大限制，利润空间不断被挤压。 　　统计数据表明：2006年第一季度，房地产开发贷款余额同比增长38%，2012年第三季度，增速降为11%。房企获得房地产开发贷款的金额将逐步缩减，占比将进一步下滑。房地产开发贷款速度放缓，获得贷款的难度日益加大。市场形式的恶化，政策的挤压，如果再加上企业融资策略的不当，企业就会随时面临资金链断裂的风险。 　　众所周知，房地产行业的常规资产负债率在80%左右。然而在同样的比例下，成熟国家的融资结构与我国却很不相同，美资类的房企长期负债通常占总负债的80%左右，这些负债多为10年以上的基金，而短期负债只占20%左右，因而在短期内没有太大的还款压力，而国内的情况则相反，往往是短期负债占大头，长期负债占少数，这种结构的倒挂给企业带来了巨大的风险，短债的融资成本高且时间短，企业被推上了资金链的“钢丝”，管理上的一个失策或政策的一个细微变化便会给带来灭顶之灾。 　　地产行业是一个资金需求极为密集的行业，同时具有极高的政策关联性，这一点在中国表现得尤为突出，对于国内的地产企业来说，不单行业相关政策和经济调控手段对地产企业有着极大的影响，资金更是地产企业生死的关键所在。中国的资本市场正走向多层次，这必将引发中国地产业的一次深远的金融革命，房地产企业只有摆脱单一融资渠道，追求金融创新与变革，才能实现长远的发展。 　　3 国内房地产企业的融资探索 　　中国的房市调控近两年来，内地融资环境并没有明显改善，但地产业仍然看好未来市场。2012年底以来国内的房地产市场有了回暖的迹象，主流房企就表现出了极积的态势：土地市场积极扩张，企