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房地产开发商阶段性担保事项会计信息披露浅述 　　摘 要：近年来，房地产经营环境中的不确定因素越来越多，开发商的阶段性担保责任这一或有事项是否正当披露将严重影响到会计信息的质量。而大部分公司对或有事项的信息披露没有达到监管部门的要求，尤其是房地产开发商阶段性担保这一新生或有事项更是少见披露。开发商通过对阶段性担保责任事项的操纵，达到调节收益、修饰公司业绩、掩盖经营风险，引起会计信息使用者的误导，侵害投资者的合法权益。因此，对开发商阶段性担保责任这一或有事项信息披露的研究和分析，对市场监管部门及投资者都具有重要的价值。 　　关键词：阶段性担保 或有事项 信息披露 　　近年来，随着房地产经营环境的严峻，由小业主断供导致开发商承担阶段性担保责任的事例呈上涨趋势，这一或有事项是否正当披露将严重影响到会计信息的质量。本文将重点对开发商阶段性担保这一或有事项的信息披露进行简要研究和分析，希望对市场监管部门及广大投资者有所启迪。 　　一、“阶段性担保”或有事项的理解 　　根据《企业会计准则―或有事项》的规定“或有事项是指过去的交易或者事项形成的，其结果须由某些未来事项的发生或不发生才能决定的不确定事项。”会计准则中关于或有事项披露的规定有两种形式：1、表内披露，因或有事项而确认的负债即预计负债，应在资产负债表中单列项目反映，并在会计报表附注中作相应披露；与所确认负债相关的费用或支出应在扣除确认的补偿金额以后，在利润表中反映。2、表外披露，即会计报表附注中的披露，其有三种情况：预计负债的披露；或有负债的披露；或有资产的披露。 　　“阶段性担保”是指在业主采取按揭贷款的情况下，银行要求开发商提供的连带责任保证。开发商阶段性担保的前提条件首先是开发商须满足预售商品房的条件，其次是购房人购买商品房并办理抵押贷款。如果购房人采取一次性付款方式，或者通过其他方式付款，不需向银行办理抵押贷款，那么也无须开发商承担阶段性担保。 　　在预售商品房抵押贷款过程中，虽然购房人以所购期房向银行抵押贷款，但期房能否如期竣工，银行能否如期取得物的担保权利以及购房人能否按期还款，其能否充分实现债权等存在不确定性。因此，银行在对购房人首付比例有一定要求的情况下往往还要求开发商为购房人提供阶段性的担保。如某银行《个人住房按揭合同》第35条规定：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。” 　　开发商阶段性担保的保证期间限于抵押贷款合同生效或贷款发放之日始至商品房办理产权登记及他项权证（即以贷款人为抵押权人的抵押登记手续）止。银行期房按揭权转为现房抵押权，开发商对于保证期间届满后借款人的违约还贷行为将不承担也不应承担保证责任。 　　二、“阶段性担保”或有事项会计信息披露存在的问题 　　（一）对或有负债的会计处理过于稳健 　　由于或有事项的种类和结果是否发生都存在极大不确定性，尤其是经济形势向好时，开发商阶段性担保责任发生的可能性很小。但在对其会计处理过程中，开发商总是尽可能地高估负债和损失，低估资产和利得，以此来满足会计稳健性要求。因此，或有资产只有在很可能发生（即概率大于50%，但小于等于95%）时，才在财务报表附注中谨慎的披露，除此之外的或有资产均不予确认，亦不予披露，以防止对会计信息使用者的误导。而对或有负债一般也不予确认，但只要是可能发生（即概率大于5%，但小于等于50%）均应在附注中披露。此外，准则中对于即使极小可能导致经济利益流出企业，但其经常发生以及对企业的财务状况和经营成果有较大影响的或有负债，也应在附注中披露。显然这样的规定过于稳健。 　　首先，从重要性角度来看，在概率上不到5%的极小可能性的或有负债归类为不重要事项。倘若公开这些不重要事项，会对会计信息关注者形成错误的指导。其次，在考虑成本效益原则的情况下，应当对会计信息有针对性地重点披露，以防止增加企业信息成本。稳健性原则不是解决企业未决经济事项独一无二的准则，应同时考虑到成本效益原则和重要性原则。所以应该做到适度稳健，既不要过度极端也不要过度谨慎，可把这些或有事项具体化或数字化。 　　（二）“阶段性担保”发生可能性问题 　　首先，目前会计处理中对或有事项可能性的划分（ 即基本确定、很可能、可能、极小可能） 过于主观，且财务从业人员由于自身学识和经验不同，对阶段性担保责任发生的预估比例不同，对同一或有事项可能性的领会显现出重大差异，然后做出差别判断，得到相异的结果。其结果对会计信息的可比性和一致性产生影响，还不利于真实地公允地反映企业的经济活动，并造成会计信息使用者的误导；其次，当前业内比较流行的一贯做法是对可能性很小的阶段性担保责任也会披露，但假如经济形势向好，小业主信用级别比