石家庄房地产市场分析解析.doc

PAGE PAGE 12 石家庄房地产市场分析 作为国民经济的支柱产业之一，房地产的争论一直广受关注。国内楼市在经历了上半年的量价齐升之后，一线城市从7月份开始，出现了滞涨的现象，在房价一路走高的同时，成交量开始下降。于是，“拐点论”再次被抛了出来，关注楼市走势的争论热了起来。而对石家庄来说，在全国大气候之外，随着滨河城市战略规划的提出，关于房地产热点区域的猜测也多了起来。 一、石家庄房地产市场回顾 2000年—2007年我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由于我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的时期存在，不可能长久如此。 2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定影响，出现了市场交易低迷、成交量持续下滑、消费者持币观望的局面，造成房地产价格短期下滑。 石家庄“三年大变样”的实施为城市建设和房地产业带来新的发展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳定阶段。市政府为了促进房地产业健康稳定发展，08年10月13日出台了石政发[2008]56号《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，提出20条措施鼓励房地产投资和消费。为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了《〈关于促进房地产业健康稳定发展的若干意见〉的补充意见》。同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产发展环境。 随着国家、省、市一系列优化发展环境、刺激扩大住房消费政策和宽松信贷环境一级“三年大变样”的实施，石家庄市2009年以来房地产市场开始出现回暖，住房市场总体特征是：住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步释放，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升。 2009年1-6月，石家庄市房地产开发累计完成投资11.55亿元，与上年同期相比增长30.8%。截至6月末，商品房销售建筑面积21.85万平方米，比5月末增加1.9万平方米；空置面积10.99万平方米，比5月末减少0.15万平方米。情况表明，当前石家庄市房地产开发与经营已逐渐步入良性循环轨道。上半年房地产开发结构日趋合理。据统计，石家庄市1-6月商业及住宅用房投资合计占全部房地产开发投资的8成多，而办公楼及其他用途的房地产开发投资仅占一成略强，这种一头轻一头重的开发结构，体现出开发商注重民众生活与服务的开发理念，对房地产市场今后的健康发展将起到积极的作用。同时，单位面积竣工价值下降，以住宅为例，2009年1-6月份，住宅每平方米的竣工价值约为930元，比上年同期减少470余元，下降幅度达33.5%。住宅竣工价值的下降，将促进房地产价格趋向大众化，促使商品房销售旺势局面逐步形成。上半年，石家庄市房地产价格总水平同比下降3.6%。二季度同比降幅高于一季度。一季度下降3.0%，二季度下降4.7%。其中房屋销售价格由一季度的下降3.6%提高到二季度的5.7%。上半年，石市房屋销售价格同比下降4.6%，由去年同期的上涨9%转变为下降。房屋销售价格中新建房价格同比下降4.5%。其中：商品住宅价格同比下降5.9%。在商品住宅价格中，普通住宅价格同比下降4.3%，高档住宅价格同比下降11.5%。非住宅价格与上年同期持平。上半年，石市二手房价格随着商品房价格的下降而下降，同比下降4.5%。购房者转向购买一些新开盘低价商品房。房屋销售价格由环比下降转为上升。一季度1、2、3月份环比呈下降趋势，其降幅分别为0.6%、2.8%、1%，二季度4、5、6月份环比呈上升趋势，环比涨幅分别为0.5%、0.2%、0.1%。同时，房地产租赁价格比去年同期提高。上半年房地产租赁价格同比上涨7.9%，其中住宅租赁价格同比上涨6.8%，非住宅同比上涨8.2%。非住宅中商业营业用房租赁价格涨幅较大，同比上涨14.4%。城市拆迁改造，可供出租的房源大量减少，租金上涨。 据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统实际成交数据显示，2009年1-7月，市区新建商品住房上市面积（批准预售面积+现售备案面积）234.38万平方米，同比增长123.13%。其中：批准预售面积188.5万平方米，同比增长200.21%，现售备案面积45.88万平方米，同比增长8.59%。 石家庄市区新建商品住房2007年成交总量257.27万平方米，受金融危机的影响2008年商品住房成交面积呈持续下降的走势，成交总量为109.57万平方米，自10月份市政府