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投资性房地产核算范围初析 　　[摘要]投资性房地产的核算范围，应由投资性房地这一概念的内涵及其外延来限定；现实的经济活动中，企业所持有的某项房地产是投资性房地产抑或是自用房地产，有时并不是那么泾渭分明，这就需要我们具体问题具体分析，然后做出正确的判断。 　　[关键词]投资性房地产 核算范围 初探 　　[中图分类号]F83 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-736x(2006)06-0192-03 　　当前资本市场上流传着一种观点，认为商业上市公司明年执行新会计准则后，存在着巨大的重估升值机会。按照我国的现行会计制度，商业百货企业拥有的房地产是按历史成本计价并且必须按照折旧等方式摊销的，也就是说房地产等固定资产、无形资产的账面价值会逐年减少，造成其账面价值严重低于其实际价值；而新会计准则《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称3号准则)规定，在符合会计准则规定条件的情况下，投资性房地产可引入公允价值估值，并可将这个公允价值的变动确认为当期损益，不再计提折旧或进行摊销，这必将改变商业上市公司持有的房地产账面价值严重低于其实际价值的局面。而商业上市公司要取得这种账面升值机会的前提，是它们所持有的房地产符合投资性房地产的规定，否则，仍然按照固定资产、无形资产核算。因此，只有认清投资性房地产核算范围，才能准确把握商业上市公司商业地产的升值商机。更为重要的是，投资性房地产会计准则改变了现行会计制度之下非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物作为固定资产或无形资产核算的现状，使其作为以独立的资产项目进行核算。因此，理清投资性房地产核算的范围，对于企业正确执行投资性房地产准则以及相关的固定资产准则、无形资产准则有着重要的意义。 　　3号准则对投资性房地产的核算范围，做出了明确的规定。该准则“总则”部分指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本升值，或两者兼有而持有的房地产。包括：(1)已出租的土地使用权：(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：(3)已出租的建筑物。但是，企业自用房地产和作为存货的房地产除外。这一规定既明确了投资性房地产的内涵又规定了投资性房地产的外延。根据这一表述，我们可以多方面探讨投资性房地产核算的范围。 　　 　　一、投资性房地产是投资 　　 　　在财务会计里，投资是指企业为了通过分配(如利息、使用费、股利和租金等)增加财富，为了资本增值或者为了给投资企业带来诸如通过贸易关系所能获得的其他利益而持有的资产。投资有广义和狭义之分，狭义的投资仅指权益性证券投资、债券性证券投资等；广义的投资包括权益性证券投资、债券性证券投资、期货投资、物业投资、固定资产投资等。投资性房地产，就是物业投资，实质上是在土地或建筑物上投资。从企业持有该项资产的目的来看，对它们的持有是为了赚取租金、获得资本升值，而不是为了供企业自己或与投资企业相同集团的其他企业的经营或使用；从该项资产的经济特点来看，它有自己相对独立的现金流量(由租金或资本升值形成的)，而商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产(或用于管理目的房地产)产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其它资产。这些特点，使投资性房地产与自用房地产区分开来。然而，现实的经济活动中，企业所持有的某项房地产是投资性房地产抑或是自用房地产，有时并不是那么泾渭分明，这就需要我们具体问题具体分析，然后做出正确的判断。 　　有时企业对一项房地产的实际持有状况是复杂的，企业需要根据其对该房地产的持有目的并结合其实际使用状况来判断某项房地产是否属于投资性房地产。企业的某些房地产可能既有出租的部分或增值部分，又有自用的部分，也就是说，它的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的。这就要我们具体分析、分别处理。首先，如果该房地产可以分割，即将自用与出租分别开来，或增值部分可以单独出售，这样各部分就分别适用与其持有状况相一致的会计准则进行核算，即分别适用投资性房地产准则、固定资产准则或无形资产准则。其次，如果该房地产不能分割，出租与自用不可分、非自用部分不可以单独出售，则应根据该房地产的重要部分(指该房产主体部分或最能体现该房地产价值的部分)的使用状况来确定该项房地产是否属于投资性房地产，也就是说，当该项房地产的重要部分是用于出租或持有待增殖后出售的，应将该项房地产视为投资性房地产，否则，视为自用房地产。 　　由于企业组织的复杂化，企业之间存在关联关系的现象日益普遍，一些关联企业之间建立了房地产租赁关系，这使企业判断某项出租房地产是否属于投资性房地产变得更为困难。根据《国际会计准则第40号―投资性房地产》(以下简称40号准则)的观点，在某些情况下，企业将其拥有的房地产出租给其母