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地方融资平台告急,地产调控政策将纠偏.txt第一次笑是因为遇见你，第一次哭是因为你不在，第一次笑着流泪是因为不能拥有你。[Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业快评 谨慎推荐 （维持评级） 2011年7月1日 [Table_Title] 地方融资平台告急，地产调控政策将纠偏 证券分析师： 方焱 0755 fangyan@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师： 区瑞明 0755 ourm@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人： 黄道立 0755 huangdl@ 事项： [Table_Summary] 6月30日，地产板块出现较大涨幅，板块涨幅1.88%，跑赢沪深300指数0.42%，在证监会23个行业中排名第二。 评论： . 地产板块上半年涨幅排第一，印证了我们在2011年度策略中的前瞻性判断 上半年，地产板块上涨3.93%，在所有行业（证监会分类）中涨幅排第一，跑赢大盘（沪深300）4.1个百分 点，是三个有绝对收益的板块之一，即使股价缺乏弹性的万科A，在上半年也有正收益。地产股在上半年的强 势表现，完全印证了我们在2010年12月15日发出的《2011年年度策略：进可攻，退可守》中的判断。 . 房地产调控——已致土地出让金大幅下滑、地方政府融资平台风险显现 在严厉的调控政策之下，龙头公司防御心态日渐浓厚，万科、金地、恒大等龙头企业销售金额/购地金额比值 快速提升，：万科2010年销售额/购地额为1.3，而今年1-4月飙升至2.5，金地2010年该比值为2.46，今年 1-4月飙升至11.6，恒大则由去年的3.74飙升至今年1-4月的4.91。 开发商的战略防御导致全国各地土地出让金大幅减少，2011年1至5月，全国土地出让金同比下降15.6%， 典型城市下降幅度更大：北、上、津、渝、青岛、海口土地出让金合计值同比下降57%；与去年下半年最后5 个月的总金额比较：全国下降46%，六个典型城市合计值下降58%。 受土地出让金收入大幅下降影响，地方政府融资平台风险逐渐显现，近期媒体与之相关的报道也逐渐增加：云 南省公路建设及上海城投等地方融资平台出现偿债困难，通过政府干涉和延长贷款期限；北京土地出让金收入 同比下滑60%，全年高达数百亿级别的地方债务还本付息将面临考验。 . 维系地方融资平台安全——房地产调控政策有纠偏可能。 我们认为，若土地市场继续维持冷清局面，地方政府融资平台的偿债问题将有进一步扩大的可能。而且，近期 国家发改委下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请 发行企业债券筹措资金。在地方政府融资平台问题频出的背景下，新增债务如何能顺利发行？发行之后谁来买 单？无偿划拨国有土地用于保障房建设挤占商品住房用地的供应，若商品住房用地再流拍，地方财政收入的减 少谁来弥补？因此，在打压房地产的同时又没有经济增长和财政增收的有效后备方案，以及保障性住房建设寄 希望于新增债务提供资金支持的大背景下，土地市场不能冷清！房地产行业不能萧条！房地产调控相关政策将  有纠偏的可能和必要！ . 维持中期策略“看多”观点，推荐“保招万金”和“新中华” 我们6月上旬发出了下半年看多地产的中期策略《配臵选择下的比较优势》，看好地产股在下半年的表现。目 前市场正朝着我们预期的方向运行，后市尽管有波动，但只要在打压地产时我们看不到合乎逻辑的经济增长和 财政增收的替代方案、且地产股与产业链上的其他板块的估值剪刀差没有明显收敛，我们就依然 “看多”，推 荐 ①具备超强资源整合能力的华业地产、中天城投、新湖中宝等；② 全国和区域龙头——万科、保利、招商 地产、荣盛发展、中南建设等；③ 优质商业地产股——金融街、世茂股份、浦东金桥等。 特别提示 根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28号）第十二条的规定，我公司特 披露：截至2011年6月30日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”（600048）67,600,000股。 附表1：国信证券重点地产股盈利预测及估值 附表1：国信证券重点地产股盈利预测及估值 证券简称 11-6-25 EPS PE PB NAV P/NAV 投资评级 收盘价 10A 11E 12E 13E 10A 11E 12E 13E 10A 11E 保招万 金等全 国龙头 万科A