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房地产开发企业土地增值税筹划剖析 　　近10年来，我国房地产市场空前繁荣，房地产开发企业迅猛发展，其纳税规模日益扩大。房地产业上交税金总额从2004年的185.1亿元，增加到2010年的864.3亿元，年均增长29.3%。房地产开发企业涉及房产税、企业所得税、营业税、土地增值税、耕地占用税、印花税等多项税费。其中，土地增值税税负水平约占5%左右，个别年份在10%（石红红，2011）。对土地增值税进行税务筹划，在与国家相关法律法规不冲突的情况下，达到合理合法避税，实现房地产开发企业的效益最大化很有必要。 　　一、房地产开发企业土地增值税税务筹划必要性分析 　　（一）税务筹划必要性的经济学分析 纳税是企业必不可少的经济行为，税收作为企业的一项重要支出，在企业财务管理中日益受到关注。在新的税收环境下，企业在不违反国家法律法规的情况下，选择适当的方法进行税务筹划，通过对筹资、投资和经营活动事先进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化，将会降低企业成本，提高企业竞争力，甚至提高整个社会福利的目的。如图1，税前市场的需求、供给曲线分别是D和S，均衡点为E，均衡价格是P，均衡产量是Q。在均衡点E上，边际收益=边际成本，这一条件同时保证了生产者和消费者的效用最大化。此时的生产者剩余为DsDEE，消费者剩余为D0DEE。税后，供给曲线上移至S1，均衡点变为E1，均衡产量变为Q1，而消费者支付的价格变为p1，生产者剩余变为DSMPM，消费者剩余变为D0p1E1，生产者剩余与消费者剩余之和减少了PMMEE1P1。其中，PMMEE1P1为政府的税收收入所得，MEE1即为效率损失。若企业进行税务筹划，由于成本降低。在相同的税负水平下，供给曲线将下移至S2，新的均衡点为E2，均衡产量变为了Q2。可以看出，企业进行税务筹划后，超额税收负担变为MEE2，生产者剩余和消费者剩余都得到提高，社会福利净损失减少。 　　（二）土地增值税筹划可行性的法规分析 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。根据土地增值税相关税务法律法规，房地产开发企业土地增值税纳税筹划可行： 　　（1）费用扣除规定给税务筹划提供空间。《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“《暂行条例》”）第七条（三）规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的5%以内计算扣除。但若不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的10%以内计算扣除。第七条（六）规定，纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，企业可以通过安排筹划，提前测算利息支出，不要忽略成本和费用加计20%的扣除，合理降低计税基数，能减少企业税负。 　　（2）超额累进税率的税收临界点给税务筹划提供可能。土地增值税实行四级超率累进税率，因此存在税收临界点的问题。税收临界点是指税收法规中规定了一些标准，包括比例和数量，当应纳税所得额或费用支出达到一定标准时，就应该依法纳税或按照更高的税率征税，使纳税人税收负担突然加重。因此，纳税人可以通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。 　　（3）暂免和税收优惠政策给税务筹划提供可能。如《暂行条例》第八条（一）规定，土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通过》（财税字[1995]048号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房子产权转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。为鼓励企业间的兼并，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第二条和第三条规定，对合作建房和企业兼并转让房地产的征免税问题做出了规定。第二条中，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。企业可以通过合法降低税基、转变交易方式等方法，充分利用暂免或税收优惠政策来实现降低税负的目的。 　　二、土地增值税筹划方法及案例分析 　　（一）扣除标准比较法 具体如下： 　　（1）方法介绍。当房地产开发公司所需资金的贷款渠道多样，既有银行存款，又有民间借款时，