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房屋建筑面积测算剖析 　　【摘 要】 随着我国经济的发展，人民生活水平的不断提高,人们开始买房置业，房屋建筑面积的测算也慢慢走入了人们的视线。做好房屋建筑面积测算，可以减少纠纷，促进房地产业的良性发展。本文阐述了房屋部分建筑面积的测算方法及行业相关标准。 　　【关键词】 建筑面积阳台 夹层 楼梯 　　中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出。现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍经常发生。房屋共有建筑面积是房屋建筑面积的重要部分,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来了一定的麻烦。房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产利益、关系到地方管理部门的形象，甚至关系到房地产市场的健康持续发展。 　　一、房屋的建筑面积和房屋产权面积测算的概念及原则 　　房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和，分为房屋建筑面积预测算和房屋建筑面积实测算两类。房屋建筑面积预测算主要依据规划批准后的设计图在图上采集数据形成计算成果，其成果主要用于在房屋预售签订买卖协议时约定价款；实测算是在房屋竣工后对房屋的特征信息进行实地采集计算，其测算成果为房屋管理提供基础数据。 　　房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。一般地，房屋产权面积由房屋实测建筑面积经房地产行政主管部门登记确权认定后转变而来。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践型工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低。其计算的一般原则为: 　　1、房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘，其测绘成果被产权登记机关使用后即产生法律效应，因此房屋必须有合法的手续。 　　2、房屋应以栋为单位一次性完整测绘。 　　3、变更测量中，建筑物扩建、改建不涉及原建筑共有建筑面积分摊计算的，测绘单位仅对扩建或改建部分建筑进行测算。 　　二、房屋面积测算相关问题适用标准和依据 　　1、《房产测量规范》（GB／T17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月发布，以下简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。 　　2、建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大 2007年3月发布，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。 　　三、房屋建筑面积测算 　　1、房地产面积精度等级的确定 　　根据《房产测量规范》的规定,我国建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准,以2倍中误差作为房屋建筑面积测量的最大限差。不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的。 2、房屋部分建筑面积的计算 　　以下都是平时工作中所遇到的，妥与不妥之处，仅代表个人的看法，供学术理论研究时探讨。 　　（1）关于阳台建筑面积合理性的问题 　　《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。 　　阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。 　　所以，为了保证人们生活中晾衣、休息等基本要求，各地可根据实际需求，加入一个对阳台尺寸或者面积要求的标准，尽量满足人们生活的需求，确保各个功能区都能物尽其所用。 　　（2）关于夹层及楼梯的处理思路 　　为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层