《房地产论文《浅看我国房地产现况》》-毕业论文.docVIP

《房地产结课论文》 浅看我国房地产现况 学院：机械与动力工程学院 班级;车辆11—01 姓名：马祥敏 学号：311104002117 衣食住行从来都是人们生活的最基本要求也是广大人们走向幸福快乐生活的乐园的最基本的资料保证。随着社会的发展“民以食为天”的对生命保证的要求已经不再是最重要的问题，但在另一方面，安得茅屋一间，遮风挡雨，安居乐业。对于我们很多人来说前方却似乎不是那么明朗。“耕者有其田，居者有其屋”的房子才是人们最亟待解决的问题。 以下是我在刚刚结束的《房地产估价》课程中学习到的知识和感受，现在就围绕“我国房地产现况浅看”这一话题分为三个方面汇报一下我的学习所得及理解。 第一：我国房地产市场现况浅看 近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。 （1）房地产供求总量上的非均衡性 房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2％。如果按照每套住房1000平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。 （2）房地产供求结构上的非均衡性 住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美国存量交易额与增量交易额之比是3．2：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。 第二：关于房地产的一些基本知识 房地产：又称为不动产，是指土地、建筑物及其他土地上的定着物，是实物、权益与区位的综合体。 土地概念：地球表层的陆地部分，对于房地产估价来说，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 房屋所有权：是指以房屋作为客体，由房屋所有者根据法律的规定，对自己所有的房屋具有的占有、收益、使用、处分，并排除一切他人干涉的权利。 房地产估价的含义：通俗含义价值，是任何人都可以做的，不论估计得对于错，也不论其结果是否令人信服。通常把这种意义上的房地产估价称为非专业房地产估价。 房地产估价的含义：通俗含义价值，是任何人都可以做