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艺墅风情园 营销方案 总 裁：张成敏 秘 书：马晓梅 财务总监：钱志东 财务助理：田宏霜 营销总监：李云涛 工程总监：朱家兴 策划总监：马学浩 开发总监：吴世超 团队成员： 3 今天我们不谈营销： 我们和艺墅一起谈谈建筑、谈谈人、 谈谈生活。 4 房子可以做到最美，外在之美却是短暂的 生活可以是舒适和享受的，但是生活的方式也 在不断的变化。 不变的是建筑 建筑的意义在于它和生命一样长久 建筑是有品质的，是有生命和内涵的 不随时间的递增转移其价值 5 艺墅地产与其他地产比起来就是房子与建筑之间的关系。 10年后大家还在谈论艺墅风情园 20年后大家还在思考艺墅风情园 30年后大家还为艺墅风情园骄傲…… 目录 艺墅风情园，位于昆明市北京路与银河大道沣源路交汇处，项目占地约230亩，总建筑面积约40万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。 项目采用模拟经典外立面南亚风情园，低碳节能技术和全面家居解决方案，以住宅最高标准，倾力打造40万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。 一．概述 二．市场环境分析 位于昆明市北京路与银河大道沣源路交汇处，靠近盘龙区新行政中心，是昆明城市外扩的第一站，随着商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科（金域缇香）等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。 三． 策划对象特性分析 项目名称： 艺墅风情园 项目规模： 4-18层的精装修 小高层和高层， 分A—H地块 装修：精装修 项目户型： 住宅、浪漫公寓、 写字办公楼，酒店， 商业城，休闲广场。 壹 贰 叁 容积率：≤2.7 绿化率：≥35%   建 筑 面积：408255平方米 总占地面积：152567.162平米方米 车 位：2391辆 物业公司：马哥物业 土地年限：70年 技术资料 周边配套 设施 教育：南玻万小学，国际双语幼儿园，昆十中 医疗： 市第一人民医院 商业： 和谐世纪，银河大道，嘉年华 三大商业圈 交通： 公交北市区车场，地铁二号线 物业： 马哥物业 娱乐： 月牙塘公园，盘龙江畔 楼盘情况 马金铺智明地产 龙湖梦居地产 巅峰地产 丈母娘地产 和居地产 经纬地产 四．竞争状况分析 （由营销总监自行陈述） 五．项目SWOT分析 优势： 1北京路黄金中轴，尽享舒适繁华：此地是城市发展重点区域，与中心地段完美融合，静谧繁华轻松切换，一站式完美配套，尽享舒适生活。 2项目比邻和谐世纪，银河大道和嘉年华三大商业圈，涵盖休闲，购物，娱乐，餐饮，文化等超全配套，满足日常生活所需。 优势： 3温润式江岸美景：原生泰式异域风情皇家园林，盘龙江上游，气候温润适居，绿地率高达30%，用一半的土地造景观，用别墅标准造美宅。 4省排名第一南玻万小学签约入驻：40年的办学历史，更携手国际双语幼儿园，一线名师授课，12年全程精英教育，打造人文学府社区。 5亚洲第一卖场即将签约入驻商业城：未来强大的品牌号召力及商业凝聚力，让艺墅风情园成为崛起中的北市第三极核心商业区。 18 一、已购客户特征分析 1、年龄层次与家庭结构 分析： 1、昆明购房客户年龄绝大多数集中在45岁以下，总共占91%，他们大多为社会主流人群，正处于事业上升阶段和事业稳定期 ，产品本身以及彩域的定位首先吸引的是这部分人，在推广上应注重与这部分人的心理对接。 2、62%的客户为两口之家，25%的客户为三口以上，结合年龄来看，这种比例与注重事业的人群特征相吻合。由此可见，从孩子入手进行推广只能是一个方面，我们还需要寻找有效的方式，同时吸引暂时没有孩子的两口家庭。 19 2、教育程度与职业类别 分析： 1、从学历看出客户的基本素质较高 ，那么他们对生活的要求和产品的基本素质要求也相对较高 ，我们在营销推广中须注意契合此类高素质人群对生活品质的要求。 2、客户职业中，中高层管理人员、技术人员、个体、公务员比例是相当大的，都属于收入较高且稳定的人群，再结合他们的高学历，指引我们的推广也要符合他们的生活方式，以及价值观。 3、部分重视隐私的客户不愿透露其真实职业。 20 3、居住与工作辐射区域 分析： 1、多数已购客户居住区域与工作区域均距离项目15KM以内，多为本区域住户，所以客户的地域性还是较强的，区域内客户仍然是我们的重点，现场内外包装、海报等还需加大力度。 2、辐射区域在30KM以上的客户也有一定数量，这当中一部分是外地客户，所以诸如户外、报版、夹报等对外信息的发布也十分重要。 3、在推广中，我们的推广辐射区