盐城金大洋城市生活广场营销推广方案计划.pptVIP

;; 盐城房地产自2003年起步，在近8年中，盐城市区商品房年均供应量约在200万平方米左右以上。 2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡，之前每年去化量也都在约100万㎡左右。 2007年上市量230万㎡,去化量180万㎡左右,整体供应量较大。2008年经济危机，市区的供应量有所减少，供应体量在150万左右。进入2009年，呈现略供小于求局面。但到2010年进入2011年政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，供应量充足。 从09年初开始城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。2010年是盐城房地产快速发展的一年，不论从涨幅、开工量，还是投入资金来看，南城区以新项目最多、开发体量最大成为今年盐城最重点、热点发展的区域。 ;市场扫描——城南板块规划 ;城中板块： 该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业 的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但目前大部分企事业单位、学校及商贸中心 仍多在老城区，周边配套也较完善。 ;*;*;市场扫描——建军中路商圈 - 概况;; 盐阜人民商场 ;市场扫描——城北批发市场商圈 - 概况;;市场扫描——盐渎商圈 - 概况;;市场扫描——城南核心商圈 - 概况;;无法撼动的传统商圈核心地位;苏果超市;;;市场扫描——城南区域主要酒店分布;*;*;*;*;;*;项目分析——项目业态组合;组团A： 大商业　乐购组团;乐悠组团主要为了强调项目销售型商铺的主旨，同时利用悠乐组团的缤纷主题，多样化的特色商品（如民族风情区、韩风区、欧美风情区、港澳风情区、女人天地、儿童天地、妈妈特享区等）打造多组特色商业步行街，以小型零售商品为主，配合一些休闲食品和饮品的点缀，增加组团B的商业活力，更灵活地突出整个项目主题的乐悠自在的生活情趣。 乐悠主旨在于“吸引投资、丰富品牌种类，着眼未来成熟区域商业消费定位鲜明的特色，以保证商业街区经营的持久性”。 ;主要以各色餐饮品牌（如王子牛扒馆、中港城海鲜酒楼、大江南酒楼等），特色休闲餐饮（韩式烧烤、巴西烧烤、回转寿司、港式茶餐厅等）等打造一个聚众效应很强的餐饮集中地，同时加上高层区域的娱乐业态，如国际影院和KTV、电玩游戏等的功能辅助，强化这一区域的核心商业理念。 乐口组团的主要功能在于“吸引消费者，留着消费者和延长消费者消费时间”。 ;乐闲组团主要以各色休闲品牌配套，打造一个聚众效应很强的休闲集中地（如重庆富桥足浴、皇家桑拿宫、普洱茶道会馆、高级棋牌室等）同时加上高层区域的娱乐业态、酒店、国际影院和KTV等的功能辅助，强化这一区域的核心商业理念。 乐闲组团的主要功能在于“吸引消费者一站式休闲娱乐、购物消费、居家旅住”的便利性，并形成依赖情节。 ;项目分析——功能定位;项目分析——业态功能关联定位;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;二号楼;*;*;*;*; 本地比较能接受新事物的投资客 接触外界信息较多的私营企业主 当地企业中高收入人群 政府公务员、企事业单位中高层领导 有一定经济实力的自营客户 当地正在拆迁或即将拆迁的客户群;工作和收入稳定，有较多积蓄； 有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物； 追求较舒适的生活环境，生活讲究品质； 人员结构本地人和外地人都有，本地人为主； 数量庞大且结构稳定，投资需求明显； 基本上已经属于二次置业或三次置业 年纪基本上都是三十岁以上，有一定的经济社会基础 对于各类投资产品比较熟悉，部分还是投资领域专家;1、针对政府公务员、企事业单位工作人员采取邮政直投、短信、报广、夹报等渠道定向传播项目信息;看中金大洋置业的品牌影响力;;营销举措1：产品发布会;营销举措2：项目包装;营销举措3：降低置业门槛;营销举措4：挖掘老客户;营销举措5：销售招商并行;营销举措6：五年包租，十年委托经营;为了保证每次开盘商铺都有足够的吸引力，都有较多的客户关注，避免项目冷场，建议分期如下： 1、好、中、差商铺房源每次均推出部分房源，销控部分好房源，避免好房源一次性被客户抢光，导致后期中差商铺无人问津的局面； 2、好、中、差商铺同时推出有利于形成价格杠杆，引导客户购买位置较差，总价较低的商铺。同时销售均价较低，有利于推广，吸引市场眼球 3、好、中、差商铺同时推出，有利于制定价格，可以在保证总均价，总销不变的前提下，适当调整各个位置的商铺价格，拉开价差，避免同一批次商铺价格同时居高或较低的局面。;营销举措8：组合销售操作计划;12月; 1、销售团队组建完毕 2、开始相关培训完毕 3、销售物料设计完毕 4、媒体通路确定完毕 5、营销方案确定完毕 ;;;;;;;;好马配好鞍，一个好的项目当然需要