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浅述农村房屋之抵押 　　摘要：新颁布的《物权法第十三章专章规定宅基地使用权，但并未突破原有对农村房屋抵押的规定，农民对自己的房屋仍然不能转让，也不能抵押。现行的这种规定存在诸多矛盾，与实际操作、农村经济的发展之间也存在悖论。本文以农村房屋抵押实践中存在的五个悖论为出发点，论证了完善农村房屋抵押问题的必要性，并提出一些具体建议。 　　关键词：物枳法　农村房屋　宅基地使用权　抵押 　　 　　0　引言 　　 　　物权法在制订过程中，曾试图放开宅基地与农村房屋的抵押与转让，如2005年7月10日的《中华人民共和国物权法(草案)》第162条第1款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。”第202条又规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物；…”第206条则规定：“下列财产不得抵押：…②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；…”根据该草案，农村房屋可以有限度的转让，也可以抵押；而宅基地使用权可以附随房屋有条件的转让和抵押，但不能单独抵押。2007年3月16日正式公布的《物权法》基于种种考虑删掉了以上条文，仍然沿用以前的有关规定。笔者有感于我国农村房屋抵押中存在的诸多矛盾，拟分析并探讨之。 　　 　　1　农村房屋抵押中存在的悖论 　　 　　1.1农村房屋抵押与新农村建设之间存在悖论。要发展农村多种经营，首要的就是资金，而现实是：农民的贷款要求能够得到满足的不过30％，农民贷款难的一个重要原因就是没有抵押物。…或许有人会问，农民为什么不以自己的房屋做抵押呢?答案就在于，依物权法及土地管理法的相关规定，农村村民房屋抵押完全不具可行性。 　　1.2相关法律规定之间存在悖论。物权法第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物：…”第184条又规定：“下列财产不得抵押：…耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；…”上述规定带来以下困惑：一方面，法律规定农村村民的房屋属于抵押财产的范畴，可以作为抵押权的标的物；另一方面，法律又禁止将农村宅基地等集体所有的土地使用权予以抵押。这样一来，如果农民以房屋作为抵押，实现抵押权时，新的房屋受让人将不能同时取得房屋所及范围内的宅基地使用权，从而使该,94成为“空中楼阁”。 　　1.3农村房屋抵押与城市房屋抵押之间存在悖论。依照我国现行法律规定，城市私有房屋可以抵押，其占用范围内的建设用地使用权也可以抵押；而农村房屋不仅宅基地使用权不能抵押，对其房屋之抵押也是有名而无实。那么，为何城市房屋及其建设用地使用权可以抵押而农村房屋及宅基地使用权却不能抵押呢?究其原因，主要还是因为“农村宅基地是农民的安身立命之地，不能采取谁出价高就给谁的方法。不然，一部分农民将失去最低的生存保障”。有学者对此提出，“实质上，这是以不承认宅基地使用权的财产性为前提的，体现的并非是社会正义而是维护城市和农村的二元结构体制”。笔者表示赞同。 　　1.4农村房屋抵押权实现中存在悖论。村宅基地上所建房屋抵押后，如要实现抵押权就必须对房屋进行拍卖、变卖或者折价，其中存在的问题也很多。国务院办公斤1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，农村房屋抵押在农村居民与城镇居民之间是无从实现的。 　　 　　2　完善农村房屋抵押问题的必要性分析 　　 　　2.1从立法原意对完善农村房屋抵押的必要性分析。我国立法不允许农村宅基地使用权抵押，其原因主要有三：一是我国一贯坚持珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。二是宅基地使用权是农村村民个人的重要财产权，不允许其转让或抵押是为了保证农民能“居者有其屋”。三是“由于宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，基于宅基地取得权而取得的宅基地使用权也就失去了其存在的基础。因此，非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋使用权来取得宅基地使用权”。 　　2.2从宪法规定对完善农村房屋抵押的必要性分析2004年3月14日修正后的《中华人民共和国宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”如果房屋是私有财产的话，那农民就应当拥有占有、使用、收益、处分四项完整的所有权权能。可是，在实践中农民却并不拥有对自己房屋的处分权――农民无法将自己的房屋抵押或者出售，这显然是与宪法相违背的。 　　2.3从法条