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浅述小区车位归属问题 　　摘 要：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　　关键词：小区；车位 　　 　　笔者将常见的四种车位类型：多层经营性停车位、首层架空停车位、小区地面停车位和地下停车位的权属关系分为两大类四种形式。 　　 　　1 约定所有--多层经营性停车位 　　 　　1.1 法律依据 　　《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 《物权法》充分体现私法自治原则,符合市场经济的内在要求。多层经营性停车位应该是建筑区划内，专门规划用于停放汽车的车位、车库，根据《物权法》，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，可以归属于业主，也可以归属于开发商。 　　1.2 现实意义 　　在房地产开发商取得的《土地使用权出让合同》和申请的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积。该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。在小区建成后首先由开发商取得整个小区的房屋所有权和国有土地使用权，然后再分割过户给各业主。正是由于开发商是整个小区的房屋所有权及土地使用权的源权利人，所以只要开发商没有将停车位（库）的建造成本计入房价中并事先向各购房者说明清楚，开发商在销售商品房时当然可以对某一地块的土地使用权予以保留。当然对于开发商保留以自营、自用的部分，不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。所以从学理上看，允许开发商对土地和其他非附属设施提出保留。如果强制性规定车位必须归全体业主共有，那么在实践中无法找到一个合适的标准,将各个车位公平地划分给每个业主。如果要归业主共同管理,怎么协调也是一个大问题。与其强行规定车位必须为全体业主共有，没车的大部分业主要分摊车位建设等成本，然后在漫长的年月中烦劳业主委员会给各家分摊扣除车位管理费后的出租等收益，还不如开发商自己经营或者一次性卖断给有需要的业主等。 　　1.3 存在问题 　　现实生活中的大多数情况是，很多开发商都是利用自己的优势地位和格式合同，千方百计地将停车库(位)归于自己所有，要么是不对停车库(位)的权属进行约定，要么是约定含糊。同时，《物权法》第142条规定“：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”而建设用地使用权在初始登记时一般都登记在开发商的名下，今后开发商可以此为理由，主张停车库(位)归自己所有。因此，相关部门有必要修订、完善商品房买卖(预售)示范文本，将停车库(位)的归属专门列为一条，由双方进行选择。 　　 　　2 法定所有--首层架空停车位、小区地面停车位 　　 　　2.1 法律依据 　　《物权法》第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”首层架空停车位和小区地面上停车位，因为楼房首层和小区地面都属于“业主共有的道路或者其他场地”，故首层架空停车位应该属于业主该幢楼房全体业主按份共有（部分共有），小区地面上停车位应该属于小区内全体业主按份共有（全体共有）。在现行的房地产行政管理下，首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。因此房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。同理，小区地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。 　　2.2 现实意义 　　住宅小区内配套车库的数量，在小区规划时就由规划部门提出其配套建设要求，而配套标准并不是一套房配一个车库的1：1配比。建设部2002年《城市居住区规划设计规范》规定：居民停车率不应小于10%（居民区内居民车的停车数量与居民户数的比率）。也有地区从1：0.1配比逐步增加到1：0.35、1：0.45不等。这就是说，一个建设项目从规划批准开始就赋予了小区内业主对车库占有的隐形权利。如果对于小区内所有停车位，开发商都自