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浅述小户型住宅及其发展战略 　　【摘 要】随着经济的高速发展，人们生活压力的不断增加，住房、这一最基本的生活需求，对于刚刚步入社会的年轻人，尤其是外来人口，已经如同一座大山一样，高不可攀、难以逾越！小户型概念的出现恰好解决如此尴尬的境地，成为真正的刚需；发展到今天，小户型产品已经丰富多样，其功能性也不断加强和完善，诸多小户型更加注重用户体验和感受、注重性价比和居住舒适度；同时，其健康环保的住宅理念在一定程度上也得到很大提升；小户型战略的转变，极大地吸引了小户型刚需人群的注意力和兴趣，这就意味着，小户型住宅在真正意义上得到升级和升华。选择小户型住宅并不只是钱的问题，而是选择一种生活习惯，时尚、优雅、方便、快捷的生活方式。 　　【关键词】小户型；政策；发展 　　0 引言 　　按照央行通知，自2015年3月1日起，人民币存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。全国多处城市住房公积金贷款利率随之同步下调：5年（含）以下公积金贷款利率降至3.5%，5年以上公积金贷款利率降至4%。不过值得注意的是，3月1日之前发放的贷款，须从2016年1月1日起执行调整后的贷款利率，3月1日后发放的住房公积金贷款，将执行新的贷款利率。如此一来，有可能刚需户型成为爆款，本来价格就偏低的小户型住宅短时间被抢购一空。 　　1 小户型发展现状 　　以深圳为例，最近公布的各种版本的楼市报告显示，从去年至今，深圳的新房、二手房房价涨幅均领跑全国，继蛇口出现最高单价20万元/平方米之后，前海也在近日爆出顶层价格16万元/平方米的豪宅。宝安一小区一总价120万元的小户型二手房，10天内上涨到了140万元，买主稍有延迟，原来准备的购房款便不够了。 　　深圳出现的房价上涨趋势，与这个城市所处的独特地位有直接关系。深圳既是一个新兴城市，又毗邻香港特区，具有相比内地其他城市丰富得多的投资机会，具有较高的人口吸附能力。即使在前几年房地产调控压力很大的情况下，很多城市的房价出现了下跌，但深圳的房价也基本未见松动。 　　去年以来，由于经济增速下行的趋势明显，房地产市场再度被作为能够对稳增长产生正面作用的市场，得到了各级政府的重视，房地产调控的政策已经有了根本的转变，地方政府普遍修改了原有的调控政策。今年3月30日，中央政府相关部委推出房地产救市新政，但是这项新政实行两个月来，在国内很多城市未见到显著的效果，倒是在深圳出现了热烈反响，两个月内，深圳一些热点区域的商品房板块已经上涨了40%左右。 　　对深圳出现的房价飙涨，应该如何评价？在经济增速下行难以改变的情况下，各地政府都面临着沉重的压力。深圳的情况比其他城市要好得多，但这方面的压力也存在，因此房价上涨有利于推动经济活跃。但是，像深圳目前这样的快速上涨，在很大因素上又是投机炒作势力在主导，而它在客观上将阻挡外地进入城市的人群在深圳购房置业，也不利于深圳本地居民改善居住条件，因此从根本上说，并不利于深圳经济的健康发展。 　　2 小户型政策改革 　　自2014年以来，业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。2014年2月，南京出台住宅用地“90/50”政策，明确规定在商品房用地出让时，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。杭州也在去年7月对这一政策进行了“口头调整”。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍，从去年7月份开始，杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行限定。更为大胆直接的是天津。去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，宣布调整“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定，至此天津“90/70”政策公开取消。 　　日前，四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，全面取消包括限购、限价、“90/70”等在内的行政干预政策，并表示鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。“明确取消‘90/70’政策，是政府的一种勇气。”在业内人士看来，过去有很多房地产政策在发现不符合实际的情况下，既不执行也不废除，这并不利于市场的平稳规范运行。 　　尽管近几年来在地方执行中往往“阳奉阴违”，2006年发布的“90/70”政策对房地产市场结构的改变仍起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。以北京为例，根据亚豪机构提供的数据，自2007年开始，北京商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%，如果再加上历年供应的保障房，足以超过当年住宅总供应的70%。而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。 　　如果说之前“90/70”政策的“名存实亡”更多源于开发商自身的“逐利”，那么如今多地公开取消该政策，则是基于近两年房地产市场形势的变化。