重庆省房地产估价师《案例与分析》-在建工程实地查勘记录考试题.doc

.. 重庆省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查勘记录考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。 A．2237 B．2265 C．2346 D．3964 2、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。 A：绿地率 B：人口容量 C：用地性质 D：建筑密度 E：执行层的组织协调 3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格 4、替代效应，是指。 A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象 B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释 C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象 D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象 E：执行层的组织协调 5、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。 A．50万元 B．55万元 C．60万元 D．60万元以上 6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。 A．78 B．882 C．1210 D．1272 7、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、证券是一种。 A：真实资本 B：虚拟资本 C：实际资本 D：能执行资本的职能 E：执行层的组织协调 9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A．20 B．30 C．70 D．40 10、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置 C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准11、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。 A．等于 B．大于 C．小于 D．无法判断 12、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。 A．获取房地产当期收益 B．获取房地产未来收益 C．直接从事房地产开发经营活动 D．间接参与房地产开发经营活动 13、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工业用地的监测点评估价格 14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 15、下列不属于住房公积金归集内容的是__。 A．缴存住房公积金的对象 B．缴存住房公积金的工资基数 C．缴存比例 D．公积金使用 16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最