地方房价调控目标应更多地考虑房价收入比等核心指标.docVIP

地方房价调控目标应更多地考虑房价收入比等核心指标 　　摘要：目前，我国政府正在着力调控房地产市场房价，成效初现。然而，由于我国房价调控目标并没有定量标准，导致调控政策的执行力度缺失，房价仍然居高不下。在当前地方房价调控目标与中央要求存在偏差的大环境下，地方房价调控目标的不合理性和局限性普遍存在。因此，地方房价调控目标应更多地考虑房价收入比等核心指标。 　　关键词：房价 调控 核心指标 　　 　　各地3月末相继公布了2011 年度房价调控目标，这些调控指标如果或与当地GDP 增速挂钩，或与本年度人均收入增长相关。却无一地方政府将物价消费指数、房屋购买能力与调控目标挂钩，且调控目标并不涉及房价收入比、租售比等核心指标。 　　 ?，Ｒ弧⒐?际房价调控标准下，我国房地产价格达标现状 　　19世纪中期，美国经济学家里查德#8226;奥尔森提出了一个定量标准，也就是后来的“住房支出收入比”，即“一周薪抵一月租”。随后，学者在“住房支出收入比”的基础上，提出了“房价收入比”。 　　然而，我国是具有“中国特色”的。长期以来，我国的房价调控目标并没有一个定量标准，由此导致调控政策的执行力度不佳，房价居高不下。中国国际经济交流中心2010年4月发布的研究报告表示，目前中国房价收入比已经超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比甚至在50倍以上，相较于国际标准的3至6倍，泡沫现象严重。房地产行业的经济泡沫已成为事关我国国民经济的系统性风险。 　　幸运的是，这一系统调控指标已经得到中央的高度重视。今年1 月26 日，国务院发布史上最严厉的“国八条”房地产调控措施中的第一条明确提出：各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。但地方指定的调控目标还是存在一定的偏差，使得中央这一调控体系的意识没有得到彻底的贯彻。 　　 ?，６?、当前地方房价调控目标与中央要求存在偏差 　　3 月29 日，住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。 　　但是，截止3 月底，600 个城市中，包括县级市在内仅有不足100 个城市公布目标。几乎所有地方政府的目标，都含蓄地与GDP 与居民可支配收入挂钩。在所有的城市中，除北京“稳中有降”外，目标全部上涨。地方政府给出的上涨目标非常明确，最高与G D P 挂钩，最低与可支配收入挂钩。没有一个地方政府将C P I、房屋购买能力与调控目标挂钩，不涉及房价收入比、租售比等核心指标。 　　 ?，Ｈ?、地方房价调控目标的不合理性和局限性 　　1.当前地方房价调控目标的不合理性 　　各地3 月末相继公布了2011 年度房价调控目标，这些目标不是与当地G D P 增速挂钩，就是与本年度人均收入增长联系。地方政府将房价调控与增速相联系，使调控格局表现出一种对房价稳中有升的趋势。 　　 　　 　　如此一来，地方房价调控并不能像北京市一样稳中有降，相反的，是围绕着上涨10%在进行。然而,10%的目标必然形成房价上涨的心理预期――10%的涨幅空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？进而打破目前房价步入稳定或下跌的态势，控制目标可能变成涨价目标， 　　2.当前地方房价调控目标的局限性 　　实际上，各地地方政府出台这样一个“宽松”的调控目标，一方面为了在符合国家调控政策的要求下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依然有对“土地财政”依赖的因素。 　　对于有商品房资产的人而言，只要拥有一套商品房资产的人，哪怕工资一分钱也没涨，只要房价上升，财产性收入就会随之上升。房价上升反而成为人均可支配收入上升的原因。因此，鼓励居民买房然后提高房价，客观上起到了提高居民人均收入的效果。如果房价大幅下跌，土地价格也会回落，土地交易立即大幅缩减，那么地方政府出让土地所获得的收入就会大幅减少。简而言之，对于地方政府而言，房价只能稳中有升，而不能大幅下跌。 　　 ?，Ｋ摹⒌胤椒考鄣骺啬勘暧Ω?多地考虑房价收入比等核心指标 　　介于当前地方政府的房价调控政策目标的不合理性，我们应该意识到，如果要真正的做到在抑制通货膨胀，以化解房地产泡沫为主要前提，稳定当前的房地产市场，使其适应民生，创造社会可持续和谐发展的局势，就需要更多地将注意力放在房价收入比等核心指标上，这样的指标才能真正体现出百姓的房屋购买力，使得房价调控过程有直接的量化检测标准。 　　最重要的是，如果不能从根本上解决地方政府对土地财政的依赖，地方政府对于高房价，高地价的调控就会受到限制。高房价和高地价是增加地方财政收入的主要途径，地方政府制定“宽松”的房价控制