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浅述青岛市房地产发展概况 　　摘要：随着房地产投资规模持续扩大，房价不断上涨，青岛市房地产市场供给、需求不合理现象逐渐显现。本文通过对青岛市的的宏观环境和房地产业进行分析，总结得出青岛市房地产市场存在的问题，提出对策研究，并预测了青岛市房地产的发展趋势。 　　关键词：产业现状；房地产；青岛市 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　1. 宏观环境分析 　　1.1GDP分析 　　在面对国内外复杂多变的形势下，十一五期间青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济保持平稳、协调的发展态势。在此期间青岛市实现了GDP年均14.26%的增长幅度，具体数据如图1所示[1]。 　　 　　Figure 1. The GDP change map of Qingdao 　　图1青岛市历年GDP变化情况图 　　1.2固定资产投资分析 　　2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007年青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000—2003年保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化，具体数据如图2所示[1]。 　　2011上半年全市固定资产投资完成1499.3亿元，增长23.6%；全市房地产完成投资360.7亿元，增长39.1%；全市各类房屋销售面积414.6万平方米，下降8.4%，其中，住宅销售面积368.2万平方米，下降11.7%。 　　 　　Figure 2. The trend chart of Qingdao fixed asset investment 　　图2青岛市历年固定资产投资变化趋势图 　　 　　1.3居民收入分析 　　近年来，青岛市人均可支配收入保持良好增长态势，保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2011年上半年城市居民人均可支配收入13963元，比去年同期增长13.4%；农民人均现金收入6533元，比去年同期增长17.2%，具体数据如图3所示[1]。 　　 　　Figure 3. The per capita income change map of Qingdao urban 　　图3青岛市历年城镇人均收入变化情况图 　　 　　1.4人口现状分析 　　随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。2006—2010年的人口增长分别为1.1%、1.15%、0.47%、0.18%、0.09%。具体数据如图4所示[1]。 　　 　　Figure 4. The population change trend chart of Qingdao 　　图4青岛市人口变化趋势图 　　 　　2. 房地产产业分析 　　2.1房价收入比分析 　　房价收入比，是指住房价格与城市家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4~6，若高于这一范围，则房价偏高．房地产可能存在泡沫，高出越多，存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 　　青岛市房价收入比试算表见表1。从表1可以清晰地看到，青岛市房价收入比2005年与2006年均维持在9%左右，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年以来出现回落并保持在8%左右。房价收入比的持续高位说明相对于居民可支配收入青岛市的商品住宅价格上涨依然过快，房地产市场存在较严重的泡沫[2]。 　　 　　Table 1. The table of house price to income ratio in Qingdao 　　表1. 青岛市房价收入比试算表 　　 　　 　　 　　 　　2.2投资情况分析 　　1997～2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%的增长速度。从2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率为24.7%下降了16%，2007年情况有所好转，增长率为34.2%，2008—2010年增长率分别为31.4%，34.2%，29.8%。具体数据如图5所示。