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澳门房地产市场走势剖析 　　摘要：澳门房地产是构建澳门四大支柱经济之一，对整个澳门的经济发展起着至关重要的拉动与促进作用。自七十年代始，澳门房地产市场的发展势头一直是强劲难挡，但也因楼价的连年持续上涨，导致本地中产阶级居民无力承担引发强烈不满、置疑特区政府房产政策，同时也引发整体社会对澳门房地产市场的健康运行有了高度关注。因此，本文对澳门房地产市场的发展历程进行了简要回顾，并针对目前的现状指出其存在的问题，及后对未来的市场走势进行了肤浅展望，供行业同事交流学习。 　　关键词：澳门；房地产市场；发展历程；现状；存在问题；未来展望 　　一、引言 　　众所周知，澳门人口近50余万，面积仅30平方公里，是典型寸土寸金的微型海岛经济体。其中，房地产业与另三大金融业、出口加工业和旅游业，共同构成了澳门的四大经济支柱。一直以来，澳门房地产对整个澳门的经济发展起着至关重要的拉动与促进作用，除2008年受金融海啸危机影响有所放缓，从七十年代初，其市场的发展势头可谓强劲难挡，楼市价格一路飕升，越来越与澳门本地居民实际收入脱轨，加重了他们的置业压力，甚至对购买住宅成为遥不可及的事，从而引发出他们的强烈不满，很多人开始对特区政府提出房产政策的置疑。同时，整体社会对澳门房地产市场的健康程度也极其关注。因此，笔者认为很有必要对其进行专题研究，通过对澳门房地产市场的发展历程简要回顾，针对目前地产市场的现状，客观分析指出了存在的具体问题，而尔对后期市场的走势发展，展望了自己肤浅的观点，旨在为澳门房地产市场预防楼市泡沫危机恶化及促进其健康运行，向行内同事提供交流学习参考意见。 　　二、澳门房地产市场发展历程的简要回顾 　　澳门房地产是伴随澳门经济迅速崛起而逐步发展起来的。在七八十年代始，内地大批量人群涌入移民到澳门定居，致使澳门的楼宇需求大幅增加，促进了房地产业迅速的发展起来。其间共经历了三个发展周期，即：1978至1981年的第一个蓬勃发展期，土地交易量超过了过去二十年的累计之和[1]；1981下半年至1985年转入低谷；1986年又迎来第二个蓬勃发展期。这其中，一直有两个基本量支持着房地产业态的持续走强，也促进了市场的健康发展。一是澳门本地居民90%都是中国人，传统的安居乐业观念，产生了对楼宇的钢性需求，买楼必将成为一种必然的理性选择。二是金融业银行推出的买楼贷款政策非常便利，房主只须预付二至三成房款便可入主，而且房贷利率也较低，这样，澳门本地居民具中等收入水平的，都有购置物业的能力。 　　进入九十年代后，澳门房地产出现了另一个状态的发展高峰。由于前期楼价长时间处较低水平，当时楼价仅相当香港楼价的五分之一，购置物业可保值且增值，特别是当时澳政府推出了公平竞标出售土地的交易方式，一度看好的澳门置业，不但吸引了本地一些居民重复购置楼宇，在满足改善居住条件下，用于投资置业。更是导致大量外围资金的涌入，直接参与到房地产市场，刺激着楼市的交易空前活跃，楼价是一路攀升，大幅上涨，涨幅在原基础超过三成。单是1992年至1993年，澳门就新建楼宇达28651个，创下历史最高水平。由于掺杂了炒着成份，楼价的过急上涨，制造了房地产市场的虚假需求，导致市场轨道脱离了居民的实际购买力和需求量，为后期市场的发展埋下隐患。 　　回归祖国后，最初5年房地产市场还处于低迷阶段。尔后，随着澳门经济呈现的迅速持续增长趋势，房地产市场又得到迅速增长。2004年澳门博彩业赌权的放开，房地产市场更是受到了全球性的外资关注与青睐。2008年受金融海啸危机影响，暂现回落，在经济复苏后又再创高。近几年来，在CEPA 协定，横琴大开发战略，以及港珠澳大桥工程实施等因素刺激，澳门房地产市场呈现出蓬勃发展态势，楼市交投畅旺，价格呈现对应上涨趋势，占GDP比重超过两成[2]，促使房地产市场规模不断扩大，成为反映澳门经济景气程度的晴雨表。可另一方面，楼市也成为本地居民置业需求遥不可及的事，特区政府通过房产政策，形成了以社会房屋为主、经济房屋为辅、财政资助补充自置物业的房地产市场结构未能达到理想境界，经济房屋成为住宅市场的主导地位。 　　三、澳门房地产市场的目前现状及存在的问题 　　特区政府在2012年出具的《澳门蓝皮书》中指出，澳门房地产市场在2010年得到快速反弹，2011年上半年楼价升幅更是惊人，致使不少中产阶层无力承担。据澳门统计局和普查局的资料数据显示，在过去10年内，澳门房子产市场的交易总金额从45亿上升至450亿，交易量由9024间增至到2.1万间，而每平方的单位售价也由2004年的8259元上升至2010年的3.1万余元，其升幅约2.8倍，然而澳门居民月收入按中位显示，2004年为5167元，2010年第三季为9000元，升幅约7成半[3]，见图表1 　　由此可见，尽管特区政