苏北地区住宅物业常见工程质量通病及防治措施剖析.docVIP

苏北地区住宅物业常见工程质量通病及防治措施剖析 　　摘 要：随着苏北地区建筑业和房地产业的快速发展，住宅工程质量通病开始突显，由于量广面大，对工程质量的危害性大，不仅影响住户的正常使用，给住户生活带来不便和烦恼，也影响行业的形象。因此，有效地预防、治理住宅工程质量通病，加强住宅工程质量管理，提高住宅工程质量水平，成了当前建筑行业的当务之急。本人结合苏北地区的房屋住宅工程建设以及市内住宅小区普遍调查情况，从以下几方面来谈谈住宅工程质量通病防治的对策和措施。 　　关键词：苏北； 住宅物业； 质量通病； 防治 　　近年来苏北地区的城市建设得到迅速发展，房地产住宅物业建设工程规模迅速放大，和其他工程相比，其质量本身具有影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性和终检局限大的特点。在施工过程中，各个环节都存在着影响质量的因素，如施工时材料的质量差异、施工工艺的改变、天气环境的变化等，都会产生质量变异，造成质量事故。因而，分析房地产住宅物业项目质量控制因素，把握房地产住宅物业项目质量控制方法，对加强工程质量管理，提高工程质量水平极其重要。 　　笔者长年从事苏北地区房地产住宅物业房地产住宅建设项目建设管理工作，希望以此为基础，总结苏北地区的工程质量通病问题，并提出预防措施与对策，对苏北地区整体房地产住宅物业质量提升有一定的促进作用。 　　1.苏北地区气候条件对建筑工程施工影响 　　苏北一般泛指淮海地区中部，位于东经116°22′～118°40′，北纬33°43′～34°58′，行政区域多划分为徐州、淮阴、连云港、盐城，该四个地级市年日平均气温低于5℃的日数可达97天，夏季高于日平均气温26℃的日数多达49天，持续时间长，冬夏相加共146天，占全年天数的40%。苏北地区气候特点是冬季干燥、寒冷，夏季酷热、潮湿，极端天气相对较少。由于气候的先天因素，因此苏北地区的住宅工程建设，一般以开春三月份开始施工，至11月份基本结束，周期相对稳定。 　　2.苏北住宅工程质量通病的表现形式 　　2.1 砌筑工程类：砌体材料、砂浆强度达不到设计要求，砌体尺寸不符合设计图纸要求，水平灰缝砂浆饱满度不足。 　　2.2 钢筋混凝土工程：钢筋质量及混凝土强度不符合设计要求。 　　2.3 屋面、厕浴间、外墙、窗体存在渗漏。 　　2.4 楼地面工程：地面不平，倒泛水，水泥地面起砂、空裂；地面空裂，缝格不整齐、图案不规则等。 　　2.5 内外墙面?灰刷浆：存在掉粉、起皮、透底流坠、咬色等现象。 　　2.6 面砖嵌贴不牢固、排砖不合理，缝隙不顺直。 　　2.7 给排水管道安装：存在渗漏，堵塞、积水、卫生器具安装不牢固等。 　　3.住宅工程质量通病形成原因分析 　　治理质量通病，必须分析产生质量通病的原因，一般来说，和设计、材料、施工、使用维护等有关。 　　3.1 设计方面 　　设计质量是保证工程质量的基础。实践证明，很多质量通病形成都和设计有关，由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、选择建筑材料不适当、缺少实际经验等因素造成设计水平低下，形成质量通病。 　　3.2 材料方面 　　用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准，给工程质量埋下巨大隐患。 　　3.3 施工方面 　　参与工程项目的施工管理、技术、操作人员良莠不齐，未能严格执行质量标准和操作规程，直接影响工程质量。 　　3.4 使用维护方面 　　用户使用不当，私自改造、搭建拆卸的行为或是缺少科学合理的维护方案，或长期无人管理都或多或少的加重了质量通病的形成。 　　4.住宅工程质量通病的防治措施 　　为了预防和治理通病，必须对通病的成因进行具体问题具体分析，找出症结所在。然后分步分阶段有针对性的采取措施，综合治理。一般来说，应从以下几方面采取措施： 　　4.1以科研为先导。通过科研提高材料的功能和性能，使材料物理性能和使用寿命得到提高；其次通过科研产生先进的设计理念、成熟的施工技术和工艺、科学有效的管理方法和手段。所有这些都是克服质量通病的基本要素，必须大力提倡和扶持。 　　4.2提高设计质量。工程设计特别是建筑和结构构造设计是预防工程质量通病的基础。应做好以下几方面的工作： 　　（1）严格按规范进行设计。如现浇框架结构55米间距应设置伸缩缝，除非有稳妥成熟的技术质量措施（后浇带，保温措施等），否则不应突破； 　　（2）细部大样图不应忽缺。细部大样图是保证使用功能和工程质量关键，质量通病大都会在小地方出现。如窗框节点处理不好会出现渗漏、冷桥或裂缝；屋面细部处理不好就会出现渗水漏水等； 　　（3）应加强对构造方面的研究和设计。构造措施是预防质量通病的有力手段，有些质量通病通过构造措施能基本消除，如现浇板局部温度裂缝，通过采取