伟业顾问北京田村地块可行性分析报告(精品·公开课件).ppt

THANKS！ 结论:由于办公物业对个人消费者的生活意义不大，区域办公楼过多反而会造成交通拥挤，从而影响他们的生活，因此从他们的角度来讲，是希望办公物业档次高些，但同时又不能过多，他们的意见对区域是否开发办公物业不起最终决定作用，而区域是否需要开发办公物业最终取决于区域经济发展水平以及当地公司、企业对办公的需要。 户型需求 17% 37% 35% 11% 一居 两居 三居 四居 区域内酒店物业已经基本饱和，本项目位置欠佳，不宜开发酒店、宾馆 关于办公物业，就目前区域发展情况来看，高档办公物业缺乏生长的土壤，低档写字楼有一定的需求 区域消费者对新建房产的消费热情很高，5000—7000平米的二居、三居最受欢迎，大面积住宅在本区域的市场较小 在商业方面，超市、餐饮街、娱乐休闲、家电卖场、服装服饰都有广泛的市场需求 企业承租面积（平米） 21% 33% 26% 11% 8% 1% 100 100-200 200-300 300-500 500-1000 1000 企业承受租金水平（元/平米/天） 42% 21% 18% 9% 6% 4% 1-1.5 1.5-2 2-3 3-4 4-5 5 目标承租者研究小结 区域内的办公企业大部分对交通便利的办公物业有兴趣；数量众多的中小企业对办公物业有一定的需求，但对高档次的办公物业消化能力有限 商业承租者普遍看好本区域未来商业发展，对本项目充满兴趣，认为具备发展前景，但对租金水平比较关心 在有意向的商户中，主要以超市、餐饮为主、娱乐休闲、家电也有相当的兴趣 通过对北京市宏观房地产市场的研究，根据 新北京市“两轴-两带-多中心” 的整体规划，建立西部绿色生态带，发展西部休闲生活社区，给本项目带来了一定的机遇； 而随着项目所在区域交通状况的不断发展，项目所处的优越地理位置，周边区域地产市场的空白与机会也支持了项目发展的可行性； 物流与商流的有机结合本身就是对物流经济发展的升华； 各类物业市场的深入研究与目标消费者的回馈也充分证实了项目的可操作性。 我司相信：通过进一步的宗地研究与地块分析，确定合理的可行性方案必会发挥地块更大的价值。 一、现状 1.地面覆盖物：项目内待规划面积上现有建筑物总建筑面积约为25000 平方米。 2.通平状况：因项目地块本身为已开发地块，所以目前不具备七通一平的条件。 二、土地性质——现为仓储用地（W）性质，属于国家划拨用地。仓储用地（W）是作为仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等的用地。分为普通仓库用地（W1）、危险品仓库用地（W2）和堆场用地（W3）三类。 三、控规指标——可规划面积约为31800平方米，仓储用地建筑高度不超过18米，其它方面没有严格的控制 。 1.自身优势 2.局限性 优越的地理位置，紧邻道路（田村路与玉泉路的结点） 周边的交通设施完备，进出便利 生态环境良好，背靠未来的绿化隔离带（绿色氧吧） 地块内覆盖物较多，西北侧树木要保留 现有的粮食加工用房产生较大的粉尘污染 地块红线内外有一定的高差 1.发掘自身优势 充分发挥第三方物流的作用，使商流与物流有机结合 保证地块内外交通的有效流动 2.规避和适应局限性 合理地拆除不必要的建筑物，尽量利用原有用房增加地块的附加值 规划设计时充分考虑到树木的影响作用，利用景观设计弥补不足 从地块长远发展的角度出发，停止粮食加工用房的使用（或搬迁） 打开“面粉八厂”的围墙，充分发挥临街用房的作用 以大型超市为中心的社区性中档综合类休闲购物广场 中低档次的办公物业 不改变现有的土地性质，仍为仓储用地（w），各种控规指标不改变，控制高度为18米。 方案确定基础： 方案思路： 大型超市+电器卖场+折扣卖场+中档及中档以上餐饮街 +娱乐业态+商业配套类业态 图表： 未来规划商业的经营租金 1.5-2.0 商业配套业态 1.2-1.6 休闲娱乐业态 1.5-1.8 餐饮业态 1.0-1.5 折扣卖场 1.2-1.5 电器卖场 1.3-1.7 大型超市 租金水平 （单位：元/天·平米） 业态名称 目标经营客户初步定位为： 大型品牌连锁超市商户 连锁品牌电器商户 品牌折扣店商户 中档品牌餐饮商户 中档休闲娱乐健身商户 商务商业配套商户 社区商业配套商户 目标消费人群初步定位为以下三类人群： 项目区域内常住消费人群 项目区域外来消费人群 项目自身写字楼以及周遍单位办公人群 项目区域周边军队消费人群 充分利用原有物业现有状况 不破坏现有物业经营环境，保证其正常经营 充足的停车位和有效地吸引人流 降低成本，避免不必要的浪费 产品初步规划原则 利润最大化原则 超市/卖场/折扣店 餐饮 商业配套产品 娱乐/健身/休闲 独体物业商业 主力产品 配套产品 未来交通规划 玉泉路 未来将拓宽为60米，目前正在动