涡阳肉厂项目可行性报告(精品·公开课件).ppt

涡阳肉联厂项目 可行性报告 上海菱越地产运营机构 序言 此方案是我司基于四年以来于亳州区域市场相关的购买习性、需求动线以及对于各种项目反照理由做出详备的统计分析，同时结合本项目概况而做出的项目可行方向，因本项目各项进展动作尚需时日，具体执行策略另行沟通调整。 鉴于项目的总体考虑，我方目前提供以上思路供贵方参考，随着项目的进展深入，我方将继续持续地关注与提交相关工作成果。 不登险峰,不知天之高也不临深溪,不知地之厚也 ——《荀子》 ★地理 ：涡阳县位于安徽省西北部，涡河中游，地处九州之中。位居皖、豫、鲁三省交界处，有“皖北门户”之称。 ★人口：涡阳辖24个镇、2个乡 ，2009年底涡阳户籍人口145万人。 ★资源：全县农业主产粮食、牛肉， 同时被誉为“中国苔干之乡”；涡阳地下优质煤蕴藏总量达到27亿吨，大理石总量780万立方，石灰石总量3720万立方； ★城建：新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基本完成，电力充足，水力资源丰富，程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城乡。 ★能源产业。一是争取年产400万吨的信湖煤矿开工；二是完善袁店二矿各项手续，力争下半年实现联合试运转；三是启动煤炭循环经济园前期工作。 ★化工产业。以三星化工为龙头，积极推进“586”一期工程项目建设。加大化肥生产装置技改投入，提高高浓度多元素复合肥、专用肥的生产比例，扩大精细化工产品规模，重点开发甲醇、三聚氰胺等下游产品。2010年化肥产业产值突破15亿元。 ； ★酿酒产业。以高炉集团为龙头，推进饮料白酒高度向低度、普通酒向优质酒的转变，走品牌发展的路子。加快完善集聚生产、互为配套的专业协作产业集聚。2010年白酒酿造产业产值突破15亿元。 ★机械产业。以县工业小区为基地，财富康达为龙头，重点发展汽车零部件加工产品，提高产品科技含量，打造全省汽车零部件制造业发展基地。推动造船等其他装备制造业的发展。2010年机械及装备制造产业产值达5亿元。 ★农副产品加工产业。扶持发展面粉加工业。重点扶持以正宇面粉等为龙头的小麦加工企业开发下游产品。扶持发展木材加工业。重点支持森威板业、霖福木业、森鑫木业等骨干企业加强技术创新，使木材加工业由初加工到精细化加工转变，发展高附加值产品；发展肉类加工业，依托宝迪集团等肉食品企业，形成肉类加工业与农业产业的协调发展。以华园烟草为重点，推动烟叶复烤行业壮大发展。以天一纸业为依托，推动造纸及彩印包装业快速发展。 1、整个涡阳县未来十年内将产生近千万平方的增量房，将分为三块：拆迁还原、新农村建设、住宅市场； 2、排除政府跃进心态，保守估计涡阳县每年市场将会消化30—50万方新增住宅； 3、与此同时，城镇规模的不断扩大，对房地产市场如何健康增长也提出了考验； 成熟楼盘 1、水岸名都：占地约30亩，体量5万方，位于东环路和北环路交汇处，17层高层，分为两期：一期为1—5#（其中5#为回迁），均价在2800元每平。现已售罄，且今年底交房。二期为6#，面积在110-120平米均为三房，预计价格在3000以上，现在接受预约登记。 2、和润景城：位于建设路与工农南路交汇处。分为两期开发，一期均为商业，约3万方，面积在20-100平米，1-2F为休闲购物广场，3-4F为苏果超市大卖场，现价格在2万-3万每平。二期为住宅，共计8栋楼，面积在80-130平米，预期均价在3000以上，明年推入市场。 1、净地出让，涉及到任何宗地内有建筑物、公共设施、自然缺陷、人文障碍等，均视为非净地； 2、土地出让金缴纳周期，出让金金额有严格限制，但各地政府对于土地金缴纳周期的弹性很大； 3、国有土地使用权证颁发日期，没有土地证，一切手续都无法进行； 4、建设用地规划方案报批，完全取决于主管领导个人喜好及作风，就亳州地区而言，此项手续通过时间往往是一个月至半年不等； 5、预售许可证颁发日期，建设工程规划许可证及施工许可证相对好办一些，而预售证则是决定项目资金链最重要的一环； 6、工程进度，按照工程合同看来一切都会很完美，但是不确定因素太多，包含天气、工程款、生产事故等；另外还有工程进度控制，建筑方是否配合开发商意图； 7、银行按揭，与工程合同一样，不确定因素同样多，银行指标、领导更换、按揭材料审核等； 8、税。主要是指所得税部分，规避方法。 一、土地成本 ● 土地出让金（73.08亩×50万元/亩=3654万元）+契税（3654万元× 4%=146万元）+原有建筑征收拆迁（预计300万元）=4100万元 ● 建筑面积=73.08亩×666.67平方米/亩×3.5=170520㎡ ● 土地成本=4100万元÷170520㎡≈240元/㎡ 二、建